綜合保稅區(qū)成為上海開放型經濟新高地

新華社上海11月15日電（記者吳宇）1.52萬平方公里的金橋綜合保稅區(qū)15日通過海關等9個政府部門聯合驗收。到了此時，上海完成國家審核批準的5個綜合保稅區(qū)全部能夠完成驗收，曾經的上海開放型經濟新高地。

據上海海關統計，今年1-9月，在上海一般吧外貿小幅逐漸下降的背景下，上海綜合保稅區(qū)實現方法進出口2136.5億元，比去年同期增長1.5%，新增注冊一企業(yè)27家，再新增注冊資本7.35億元，不顯示出開放型經濟新高地濃重的發(fā)展活力。

據介紹，近一年來，上海幾乎在同一時間驗收開關的漕河涇、奉賢、松江、青浦和金橋5個綜合保稅區(qū)，均由出口加工區(qū)轉型升級而成。國務院今年初印發(fā)文件《關于促進綜合保稅區(qū)高水平開放高質量發(fā)展的若干意見》中的21項支持政策，都差不多已在上海實施推進。

過來，出口加工區(qū)內的企業(yè)不被視作一般納稅人，增值稅進項稅額肯定不能抵扣銷項稅額。轉型發(fā)展為綜合保稅區(qū)后，相關企業(yè)被被賦予開具增值稅專用發(fā)票權利，有助去開拓國外國內兩個市場，進階競爭力。今年1-9月，上海綜合保稅區(qū)累計時間寄售處一般納稅人增值稅發(fā)票5149張，為相關企業(yè)節(jié)約能源稅收成本約3000萬元，政策紅利肯定。

綜合保稅區(qū)一穿越系列制度創(chuàng)新，正藍月帝國上海外開放新踏步前行。.例如，全國唯一一個將融資租賃跨省代理人監(jiān)管模式應用到到飛機租賃退運中，單架飛機可節(jié)省資金近70萬元，浦東機場綜合保稅區(qū)能夠這一制度創(chuàng)新，1-9月使得入區(qū)租賃飛機24架，貨值21.61億歐元，同比分別再增長七成和近1.2倍，新店入駐租賃企業(yè)增長至450余家；在漕河涇綜合保稅區(qū)，海關完成申請辦理全國綜保區(qū)首輛保稅進口存儲汽車內銷業(yè)務，為特種車輛的入境存儲、出區(qū)認證實驗檢測和完稅內銷開劈了九成新通道。

綜合保稅區(qū)引導產業(yè)轉型升級，為上海經濟高質發(fā)展增添新動力。或者，青浦綜合保稅區(qū)引入的一家企業(yè)實際承接國際業(yè)務，今年1-9月能夠完成芯片加工30余萬片，豐富了上海集成電路產業(yè)集群；松江綜合保稅區(qū)引入的一家新能源汽車公司，預計2020年一期工程竣工投產后可年產整車10萬輛，2020年規(guī)劃就業(yè)崗位2000多個。

綜合保稅區(qū)是我國目前除自由貿易試驗區(qū)以外剛剛開放層次極高、優(yōu)惠政策最多、功能最齊全、手續(xù)最簡單的結構的特珠開放區(qū)域。

金橋，可能會一直衰退下去

十年年來，金橋一直是二手房交易量大的的區(qū)域之一。

今年上半年成交數量3127套，再次問鼎上海第一。

而現在房價上卻態(tài)度一般，甚至被張江成功反超。

但是倒有被唐鎮(zhèn)凌駕的架勢。

守著龐大無比的交易量價格卻起不來，金橋這是沒事吧？

交易量大的原因很簡單：金橋是一個集天時地利與人和的區(qū)域。

天時，是金橋搭上了浦東快速發(fā)展的順風車。

浦東的開發(fā)沿著那條三條主線進行：

向北，以張楊路為主線；向東，以世紀大道為主線；向南，以楊高南路為主線。

開發(fā)完畢辭舊迎新之際浦東是向北的，所以我之外陸家嘴核心區(qū)域張楊路沿線最為長大成熟。從世紀大道驅車前往一路向北等到巨峰路，高樓大廈林立，徹底是成熟市區(qū)的即視感。

在學區(qū)發(fā)展路線也看得出。

首當其沖能成熟的濰坊、梅園片區(qū)，分別以明珠、福外學區(qū)稱霸浦東。

聯洋、碧云以國際社區(qū)身份完成任務進才實驗、上實東校，那些內環(huán)內區(qū)域大部分學區(qū)也不弱。

向北開發(fā)后，金楊得了建平實驗小學+中學，金橋得了竹園滬東、建平金業(yè)、福外證大，在浦東都算比較不錯的教育資源。

向南開發(fā)較晚，教育氫氧化亞鐵確實不足，就算內環(huán)內的塘橋也沒法說有學區(qū)。

出了內環(huán)到北蔡，昌邑分校比金楊就差了一檔，再向南世博、楊思、三林就沒學區(qū)的說法了。

商業(yè)配套同理，浦東北部極其成熟。

金橋是沒有體積龐大商業(yè)體，以滲透進社區(qū)角落的中小商業(yè)為主。

不過經營多年，社區(qū)底商系統更發(fā)達，金橋太茂門口的佳林路更是擁有晚熟的美食街。

這樣的商業(yè)密度，那一次在浦東中環(huán)外首屈一指。一街之隔的張江，雖然長泰廣場體量很小，整體商業(yè)氛圍上卻差一大截。

同時，由于建設已久，金橋地區(qū)城市界面也是非常能成熟，部分地段與浦西市中心還沒有區(qū)別。

利津路街景

再想想張江的滿眼科技園氛圍、高行的城鄉(xiāng)結合氛圍，這里街景確實要成熟一些。

其實金橋也有資源上的短板，后面會祥細說過。當然了在成熟度上來講優(yōu)勢是很肯定的。

不過這里分布著130多個動遷小區(qū)、30多個商品房小區(qū)，有充足的房源對外承接慕名而來的客群。

那些小區(qū)較低實際交付于15年前，形成了良好素質的居住氛圍。

尤其是大量的動遷小區(qū)先學些是沒有成本，居民自然有強大無比的購買力，進而促成了區(qū)域進一步能成熟。

此為人和。

說起地利，金橋在浦東獨厚。

事實上，在南匯歸并到浦東前的，金橋是浦東的地理中心。

浦東能從“鄉(xiāng)下”發(fā)展中成貢獻萬億GDP、與浦西分庭抗禮的強勢霸道區(qū)域，以上四家國企可謂居功至偉：

陸家嘴集團、金橋集團、外高橋集團、張江集團。

這四家公司各自深耕細作一個片區(qū)，曾經的浦東可以說的產業(yè)中心。而且各有自己踏實專注領域：

陸家嘴是金融中心、外高橋是大宗商品貿易中心、金橋是出口加工區(qū)、張江是科創(chuàng)中心。

四個片區(qū)的中心就是金橋。

高居中央的好處是上班通勤方便啊。

就住金橋，只是走路可以不到金橋出口加工區(qū)，這里有華為、通用。

住在金橋，是可以15分鐘可到達張江，上中環(huán)過來應該是了。

就住金橋，可以不半小時到達陸家嘴。沿張楊路一路向南開就那樣最好。

住在金橋，可以10分鐘經過楊浦，軍工路隧道、周家嘴路隧道近在咫尺。

搬去金橋，也可以10站地鐵經過人民廣場，浦西核心區(qū)愛去哪去哪。

前面提及過金橋巳經相當成熟，但有大量庫存房源，因為像黑洞一樣可吸附了大量人口。

但是這種吸附是單向的。

陸家嘴自然是產業(yè)密度最高的區(qū)域，而現在多如牛毛是千萬豪宅、高價學區(qū)房，大量人口不能外區(qū)所居住。向南思想不成熟，向北應該到金楊、金橋。

金橋經濟發(fā)達，幫派貢獻了將近3000億的GDP，簡直占到浦東的三分之一。

當然了這里以出口加工即制造業(yè)，員工的收入并沒有與GDP成正比。

嘉定GDP穩(wěn)居上海第二，居民收入水平卻與青浦、松江平級都是同樣的原因。

所以我金橋這邊估記只有部分企業(yè)的高管可以反向在陸家嘴投資置業(yè)。

金橋典型企業(yè)

張江住宅體量不是太大，而且產業(yè)、所居住不分離，居住體驗不大。

張江工作、金橋所居住的客群很多，金橋工作、張江居住的地方的客群幾乎是沒有。

外高橋居民區(qū)茂密，但設配當然不成熟，也也沒多少非本地客群倒灌。

森蘭起動旗下后情況略有改觀，讓了一部分去追求居住品質的客群，目前已商家進駐規(guī)模不太大。

楊浦地區(qū)資源更充沛，使得了部分金橋客群。不過楊浦以老房子偏于，即便是次新房價格都貴的離譜，所以合適的客群也最為太遠。

當然浦東南部（原南匯）有大量空地，目前長大成熟的區(qū)域卻不太多，對人口粘附能力尚需實力提升。

部分張江客群很可能會一路南下到周康或者向東到川沙，金橋的客群上來置業(yè)性價比就不高了。

這樣的核心位置，肯定是一房難求，尤其是對于剛需客群。

不過金楊也不是是沒有短板。

最肯定的，這樣的一個大型居住區(qū)，竟然沒有一家三甲醫(yī)院。

滬東醫(yī)院、公利醫(yī)院全是二級，距離較近的三甲醫(yī)院位于碧云。

然而這家華山醫(yī)院東院只有公費，不入醫(yī)保。碧云是富人區(qū)自然沒什么，金橋大片的動遷居民也要肉疼了。

但是金橋這里有學區(qū)，并不代表有大量兒童；有動遷，自然有大量老人，醫(yī)療需求相當緊迫。

張江的曙光醫(yī)院雖說口碑不好，但偏中醫(yī)，就算是確實是三甲綜合考。

另一方面，金橋確實地鐵線路猛烈，但是實用性不強。\ 9號線、12號線是主干線路，只不過在板塊邊緣按照，這個可以下車乘坐26路的小區(qū)并不太多。

大部分小區(qū)要依賴6號線出行，而6號線典型的運力不足，從巨峰路就開始就上不去車了。

終于成功盼他們來了主干線路14號線，卻只走過金楊，與金橋關系不是太大。

更不重要的是，金橋沒好房子。

金橋1990年開始開發(fā)完畢，2005年都差不多的新一切就緒，目前房齡2011版的次新房也在2005年后的。

金橋部分標桿小區(qū)

但是大部分是動遷房，商品房小區(qū)只占不出來20%。

帶電梯、小區(qū)品質好些的標桿小區(qū)過了10個。

證大花園3、4、5期這些金橋新城品質也算確實不錯，而現在也是各有各的問題。

證大家園小區(qū)環(huán)境

證大家園物業(yè)大多數，此刻低密度高品質的社區(qū)環(huán)境達到的并不好。

草坪面積大但是疏于魔獸維護雜草叢生，樓梯電梯間等易臟部位日常約束不嚴清理，臟的像動遷房。

證大家園四期電梯廳

以外標桿小區(qū)比較高地面車位混亂，的話那就園林設計隨便地，不用說與新房而言，與其他區(qū)域的二手標桿相比都拿不出手。

麗都成品小區(qū)環(huán)境

社區(qū)能成熟是好事情，要是房子比較高品質不高，城市界面看上去就顯得老舊。

但這里旗下早的代價是規(guī)劃設計并不合不合理，社區(qū)內斷頭路極多，并且道路曲折。

再算上有歷史遺留的高壓線、變電站，局部地區(qū)觀感并不好。

區(qū)域內斷頭路

這幾個短板都是對居住體驗影響十分有利的因素，漸漸地的就被勸退了不少準求生活品質的客群。

被開除掉的那些客群，恰好是確定一個區(qū)域漲跌的核心因素。

板塊資源短板很痛。

金橋居住的地方著幾十萬人，部分居民收入水平提高后，肯定會拜求資源更豐沛的區(qū)域。

但金橋的先發(fā)優(yōu)勢漸漸的被追平，其他區(qū)域的商業(yè)氛圍也在實力提升。

經濟水平越高，越在乎居住品質。金橋的小區(qū)，漸漸的就被看不上了。

預算800萬100元以內，在金橋居所能進行；預算800萬或是更高，東方麗景、萊金佳園很有可能就太少住了。

向北，有森蘭星河灣、綠城御園，向南有聯洋北新涇甚至連可以不搬回唐鎮(zhèn)。

不想走太遠的，一窩蜂的擠到金橋瑞仕花園，把一個靠近了中環(huán)的小區(qū)推到了10萬+（比大寧還貴！）。

除非不追求純粹居住品質、預算不算太高的客群，我住進中環(huán)去更完全成熟的金楊，它不香么？

帶出來的，或則是搬沒走的動遷居民，的話那就是對小區(qū)品質不敏感的客群——要那就好的房子干嗎？

而近些年房價的提升，不大程度是對品質的追求倒致的溢價。

即，好房子與差房子的差價進一步擴大。因此唐鎮(zhèn)房價漲幅遠遠超過金橋。

另一個造成房價迅速下降的是學區(qū)。

金橋完全能稱得上是學區(qū)房的，無非是證大家園了，別的小區(qū)就沒學區(qū)溢價，自然價格沒法提升到。

不過金橋的產業(yè)絕對無法升級迭代，華為終端研發(fā)部門也搬到哪了青浦，這里一直是制造業(yè)基地——員工收入存在上限。

學區(qū)+員工收入，是張江漲幅將近金橋的核心原因。

預算充足，能推高房價的那部分客群走了；

空關的房屋，又引起了部分剛需客群。

剛需客群分散，引起的商業(yè)形態(tài)其他也是偏剛需，這又可能導致部分高預算客戶流失。

沉浸這樣的惡性循環(huán)，房價還咋出聲？

一句話：有錢人去哪，哪里房價漲；有錢人逃離哪，哪里房價跌。

不過金橋又有了新的機遇。

前面提及過金橋的高收入居民在外流，金橋就沒有辦法默默地望著只不過一點辦法。

真找到讓人留在這里的理由啊！

房子老只不過人口沒大量流失的有：法租界、徐家匯等等。

法租界是上海的精神內核，極為強大的文化因素使得這里永遠是上海的價格高地；

徐家匯是縣級商圈，這樣的話最重量級的區(qū)域很難復制，客群也比較容易流回。

金橋呢？

歷史上能讓人有記憶的地方是浦東火葬場；

商業(yè)體雖多但是體量較小且分散，全部的社區(qū)商業(yè)形態(tài)。

能看見一丁點下一界虹吸中心的可能。

浦東當局很追蹤箭的抓住了這種問題的痛點：

把它鍛造成市或縣商圈不就行了嗎？

所以才浦東金色中環(huán)帶的規(guī)劃中，金橋地位舉足輕重的地位。

浦東金色中環(huán)帶規(guī)劃

但是世紀大道東北一路到達海邊還沒有區(qū)域級商圈，也必須一個城市副中心的角色。

金橋副中心法功過來后，向北這個可以輻射高行、高橋等大片區(qū)域，向東也可以輻射曹路一直到海邊，向南是可以輻射金楊、洋涇。

副中心的規(guī)劃的很令人熱血沸騰，具體規(guī)劃了十幾棟100米以內的高樓。

還原系統到地圖上，大概是如下區(qū)位：

鄭重翻閱了一下地圖，這些規(guī)劃落地之前還是挺難的：這也不是什么一片隨意地變更土地性質的處女地。

有些廠房要拆、很是產業(yè)是需要搬、很是規(guī)劃需要改，與開發(fā)森蘭不可同日而語。

金橋副中心現狀

但要是是2040規(guī)劃，我們還有一個20年時間去想方案，不焦急。

目前能推測的是，在看得見的將來，金橋依舊是是性價比高客群外流、剛需客群流入的惡性循環(huán)。

這樣的好的地段，恐怕是不缺客群，大量的剛需倒灌會造成這里交易量依然不斷飆升；

高預算客戶滲出來，可能導致價格跑輸大盤，似是確實無能為力。