中消協：一季度房地產相關投訴增多售前虛假宣傳問題突出

中國經濟網北京4月29日訊（記者佘穎）2016年第一季度，緊接著房地產市場緩慢回暖，房屋交易、家居建材交易、中介服務、裝修服務、物業服務等領域侵害消費者權益的問題也開始增多。第一季度，全國消協組織受理申請房屋建材類可以投訴5142件，房屋裝修及物業服務1628件，幾乎全部在虛假宣傳、銷售人員誤導、房產中介亂象、物業服務跟不上進度、延期交房或辦理房產證等問題。

（一）涉嫌虛假宣傳

房屋類投訴中，售前虛假宣傳問題比較比較突出。開發商在售樓時，每天都利用某些噱頭引起購房者，如在宣傳材料上印有“XX重點學區房”、“臨鐵房，步行到到地鐵5分鐘”、“臨湖臨海房”、“生態社區，高綠化率”等宣傳標語。消費者會畢竟一類宣傳而了解該樓盤，使之網上購買該樓盤房產。

但這，消費者簽訂購房合同，能完成交易程序后，部分開發商根本無法履行諾言當初宣傳材料中的承諾，如并非是XX學區房，離地鐵距離未必像做宣傳的這樣的話近，湖景房湖面縮水程度，綠化率還沒有像宣傳的那么高等。不過，而做宣傳承諾是沒有被讀取交易合同，造成消費者后期維權相當自動格擋。

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律問題的若干解釋》第三條規定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，可是背叛人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和履行諾言詳細判斷，并對商品房買賣合同的訂立協議包括房屋價格的確定有重大的損失影響的，應斥之要約。該說明和應允就算未寫入商品房買賣合同，亦應當斥之合同內容，當事人違返的，應承擔違約責任”。在實際維權過程中，消費者如提起訴訟，要向法院其他證明“背叛人就商品房開發規劃范圍內的房屋及去相關設施所作的說明和口頭許諾詳細考慮，并對商品房買賣合同的訂立和房屋價格的確定有重大影響”，消費者對以上問題的舉證難度很大，太容易因而維護自己的合法權益首戰失利。

如，2016年3月29日，消費者協會交給劉先生可以投訴，其2009年網上購買山東青島膠州市某小區房產。當初購買時，開發商宣傳小區有大片規劃湖面，劉先生受此影響去購買了臨湖的一處房產。之后，而孩子在北京上大學，劉先生一直就沒訂房該房屋。2012年，該小區開發商陸陸續續將部分小區縮小規劃水域填回，并新建任務7棟住宅，劉先生的房屋沒了了臨湖優勢。據劉先生當時與開發商簽訂的合同規定：“甲方（開發商）豈能隨意變更早就與乙方約定的小區平面布局，確需需要變更的應當由征求乙方以書面形式同意下來。甲方未經過同意乙方不同意變更手續小區的平面布局，乙方權具體的要求甲方可以恢復，如不能可以恢復的，甲方應向乙方怎么支付總房價款的0.1%違約金?！币罁裁创藯l款劉先生沒法換取總房款0.1%的違約金，劉先生不忿，遂可以投訴至消費者協會。目前此案正準備如何處理中。

（二）房屋銷售人員誤導消費者

房屋銷售人員在消費者購房過程中扮演著重要角色，消費者對于樓盤的認知很大程度上無論是銷售人員。如果沒有房屋銷售人員在向消費者可以介紹樓盤、購房流程時有偏差，很難誤導消費者，致使消費者知情權和公平交易權等權益受到損傷。

依據消協組織受理后的投訴情況分析，房屋銷售人員誤導消費者的查找投訴比較多涉及三個方面：第一，對具體看房屋情況介紹不實，如夸大房屋攜帶花園面積、隱瞞房屋被遮光情況、刻意的隱瞞樓盤周邊設施情況（垃圾場、墓地）等。第二，對購房流程詳細介紹不實，如不切實際的想法地承若為消費者辦理貸款、是可以為消費者直接辦理房屋遷址手續，那些承諾一旦脫手，消費者購房流程變會受滯。第三，對房屋附加權利能介紹不實，如承諾消費者小區自建幼兒園、球場、花園、班車等，后期就沒履行承諾。

2016年1月21日，消費者劉先生在北京亦莊開發區某售樓處購買商品房，公司簽訂了商品房認購書。因此劉先生無意將此套房產變更到其妻子的妹妹及妹夫名下，因此在簽署認購書時，劉先生親自詢問售樓人員人員認購人姓名是否是可以不更改，售樓人員人員意思是也可以。2016年2月23日，劉先生妻子與其妹妹趕到售樓處要求去辦理更名手續，但房屋銷售人員以“公司是需要走程序”為名推搪。至今，具體更名手續任未申請辦理。2016年3月17日，消費者將一事舉報至消費者協會，目前此案也在去處理中。

（三）房屋求實際情況與合同不符

購房合同是依據《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》及以外有關法律、法規之規定，買受人和房地產開發企業，在平等公平、義務、協商一致的基礎上就買賣商品房達成協議的協議。房屋的具體情況、開發商提供的服務、雙方的違約責任等都在合同中有具體規定。

依據全國消協組織投訴受理情況分析，房地產交易中的合同問題要注意有:第一，合同描述與現房不符，如面積、層高、房屋裝修標準、配套設施等與合同規定不符。第二，合同中有很明顯排除消費者權利，停止消費者義務的條款，如有點合同中開發商會參加免責條款，是因為而特定特定的事件原因倒致沒法足額交房的免賠責任這些面積丈量誤差率差異過大的免賠情況。第三，在賠付違約金方面，修真者的存在開發商的違約賠償過低，消費者的違約賠償過高等問題。

如，2015年9月8日，貴州省黔東南州鎮遠縣消費者協會接到冉某等52人團體投述，稱鎮遠縣錦和房地產開發有限公司按照訂立《商品房買賣合同》和張貼告示扣取水“入戶費”的《委托書》，以從商品房裝修押金中扣錢水、電開戶費的，瞞著了“商品房價格應和水、電等配套設施的建設安裝好費用”的事實，沒有要求能維護其合法權益。鎮遠縣消協接到消費者投訴后，立玄發起調查。經鎮遠縣消協協商調解，達成調解協議，鎮遠縣錦和房地產開發有限公司授權鎮遠縣消協去辦理水電開戶費返還事宜。2016年1月19日，縣市監局、縣消協在羊坪鎮政府會議室舉行慶典統一發放179戶水電開戶費192,770元申請退貨儀式，至2月4日，已直接發放了162戶，余下部分錢款將繼續直接聯系有關消費者接受直接發放。

（四）物業服務問題

物業服務相對于消費者居住的地方質量極為關鍵。根據全國消協組織投訴受理情況分析，物業服務存在的問題主要有：第一，物業公司沒有盡到房屋的維修責任。第二，遇見房屋質量問題，可以確定責任主體時，物業公司與開發商互相間推諉責任。第三，物業公司相對于小區環境的維護不作為，如對小區綠化普遍缺乏程序維護、對小區部分業主的違建行為也沒及時采取措施喝停措施。

2016年3月31日，消協組織聯絡消費者趙先生投述，稱其2006年入住北京市海淀區某小區，每年按時交納物業費，從趙先生可以住開始，小區內的部分一層業主便就開始違建陽光房、花園，對小區的大學英語環境造成了頗大的破壞。趙先生與那些幾位業主多次到小區物業舉報，小區物業都不予理睬。當即，趙先生將這件事舉報至消協組織，目前此案正在去處理中。

（五）房屋中介問題

對此去購買存量房的消費者來講，大部分會選擇類型通過房屋中介。在部分一線城市中，存量房交易量也凌駕于新房，擁有市場供應的主體。充當存量房交易資金監管的不重要中間環節，中介服務影響大著房屋交易的成功了程度。

參照全國消協組織投訴受理情況分析，中介服務問題與不足通常有：第一，房屋中介亂收費的現象比較比較嚴重。如收取一定數額的服務保障費，但在扣取之前根本不會真正保障消費者的權益，服務保障費中有關與物業保障的內容，旨在搭建保障買賣雙方成功能夠完成二手房買賣，但在實際操作中，有消費者上級主管部門，中介收取手續費了服務保障費，但卻沒最有保障物業的順利交割。第二，房屋中介合同中存在不合理不條款。如“一方出現違約行為，違約方賠償天壤于定金額的違約金，交易過程中有一種的費用及甲乙雙方的傭金及服務費在違約金中直接扣除”，換句話說如果不是賣方解除合同，買方依舊要從違約金中掏出一部分才是中介費。第三，在資金監管過程中，部分中介機構違規操作，可以用銀行為買方做資金監管，將買方的購房款收入自己公司的資金池中，并依靠這部分資金違規高息從銀行貸款，才是其他消費者的“首付貸”，這些行為嚴重威脅到了消費者的資金安全。第四，部分房產中介瞞著房屋虛無飄渺情況，如抵押情況、房屋質量問題等。消費者交付定金、中介費之后才對其予以說下，這種做法造成損害了消費者的知情權。

如，2016年2月23日，上海市消費者權益保護委員會集中約談多家房產中介，消費者黃先生在約談會上當場投訴鏈家。黃先生于2015年8月通過鏈家在上海市虹口區購買了一套總價400萬元以內的房產，并與鏈家和賣方簽定三方合同。之后，黃先生發現到這套房產有340萬元的貸款，而鏈家以前卻沒向黃先生只能說明此情況，僅僅向黃先生說明此房有按揭貸款。之下，黃先生向賣方怎么支付130萬元主要是用于償還貸款，但那筆款項被挪作他用。同時，鏈家還那些要求黃先生可以提供等值抵押擔保物來補充鏈家解押房產的110萬元。對于黃先生的投訴，鏈家這么說公司在房產中介居間服務過程中存在地問題，但其可以表示該問題只是因為大多數員工未盡到調查房屋神秘信息的義務，并名“會被開除相關人員”。目前，該案已妥善處理好，消費者表示滿意。

（六）延期交房、可以延期交房產證問題

大部分購房合同中必須明確注明了交房時間，但部分開發商由于各種原因難以按時交房，給消費者造成了損失，且有些合同根本不會應明確寫出開發商在交房時間上的違約責任及賠賞細則，倒致消費者權益受到損傷卻沒能索賠?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律問題的若干解釋》第十五條規定：“參照《合同法》第九十四條的規定，陷害人遲延交付房屋或是買受人遲延支付購房款，經催告后在三個月的合算期限內仍拒絕履行，當事人一方請求解除合同的，應予允許，但當事人另有當初的約定的除外。法律沒有明文規定或是當事人就沒約定，經對方當事人催告后，解除契約權行使權利的合不合理期限為三個月。對方當事人也沒催告的，解鎖權應當由在解鎖權再一次發生之日起一年內參與重大決策；貸款逾期不法律賦予的，回復權消滅掉?！?/p>

部分消費者在入住房屋后，根本不會及時拿去房產證，開發商甚至于在幾年以后以后才予以房產交付?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律問題的若干解釋》第十八條規定：“由于陷害人的原因，買受人在下列選項中期限屆滿未能得到房屋權屬證書的，除當事人有普通約定外，陷害人應在承擔違約責任：（一）商品房買賣合同承諾的去辦理房屋所有權登記的期限；（二）商品房買賣合同的標的物為業已最終建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房買賣合同的標的物為已動工房屋的，自合同履行之日起90日。”合同是沒有約定違約金或則損失數額沒法確認的，可以不通過已付購房款總額，可以按照中國人民銀行明文規定的金融機構減半收取多次逾期貸款利息的標準計算出。

（七）家居建材質量問題

家居建材任何關系到房屋的整體裝修效果及屋內環境，就影響到消費者這對房屋的居住體驗。依據什么全國消協組織投訴受理情況分析，房屋建材存在的不足之處主要注意有：第一，部分房屋建材不符合國家標準，某些特殊指標嚴重超標，影響不大到屋內環境。第二，商家到了最后提供給消費者的商品與店面等形式展示的樣品不一致。第三，房屋建材不考試合格的問題有的不使用多年后才能發現到問題，特別是水電隱蔽工程。

2016年1月20日，消費者宋某投拆，稱去年花廢1萬元通過橫林某地板公司官網去購買了實木地板和強化木地板主要用于家庭室內裝修，之前發現到強化木地板部分會出現掉膠問題，實木地板直接安裝后縫隙較小。消費者與地板公司三次商談，均未能得到合不合理解決，故向江蘇省常州市武進區消費者協會可以投訴沒有要求調解維權。武進區消協橫林分會接訴后，工作人員旋即直接聯系了該地板公司售后負責人楊某，楊某稱消費者的確從該公司購買了實木地板和強化木地板，只不過該公司的確全權負責安裝，安裝公司是宋某參照該公司可以提供的安裝公司的信息自己先聯系的。當經過消協工作人員調解，地板公司專門負責問題強化木地板的更換直接安裝，幫直接聯系完全安裝公司鋪裝好實木地板。

為此，中消協提醒，購房是大事，消費者應采取必要的話措施嚴密保護自己合法權益。消費者在定購房屋、建材時可以中,選擇市場占有率較高的開發商、建材品牌，在購買前盡量查清開發商的特殊資質，知道一點房屋周邊配套情況，是對購房中比較復雜的貸款、過戶等問題，消費者不應聽信售樓員人員，這個可以派人到銀行、住建委等部門咨詢一了解。同時，理性對待房地產廣告，仔細甄別廣告如何確定有虛假或夸大成份。尊重房地產銷售人員的空口白話宣傳，萬不可輕信盲目地。對于廣告中的價格來表示和面積它表示，購房者應細心詢問清楚并細加核查。可以購買過程中，一定要充分清楚合同細則，最好不要將開發商承若的相關服務在合同中不予內容明確，并寫清違約責任及賠償；消費者也可給出補充協議，對于查找細則進一步明確。

同時，查找行政主管部門、行業協會應對房地產行業加強監管。政府監管是以維護房地產行業自身小孩健康發展的公正客觀需要。查找行政主管部門、行業協會應發揮好或則的職責和作用，促進促進房地產行業經濟的發展，努力再努力營造溫馨規范標準、小孩健康的市場環境。同時，行業內的知名企業估計攜手約定規范標準行業環境，保護消費者合法權益。

鎮遠縣總工會關于清退部分企業建會籌備金余額的公告

依據什么中華全國總工會辦公廳《關于規范建會籌備金收繳管理的通知》（廳字〔2021〕20號）等文件規定，這對籌建單位“雖未去辦理稅務注銷登記但在不3年未上繳建會籌備金且上一級工會沒能聯系聯系的，上一級工會交納的建會著手準備金余額聽從陜西省總工會和所在的位置市州級工會的規定比例在縣級左右吧工會逐級分成解繳”。經初步核實，鎮遠中康大地民族文化產業園開發有限公司等118家企業單位上解的工會建會敲定金余額條件符合分成解繳條件?，F將名單給以公布，公告期限截止2024年7月25日。

為進一步減費降稅，提高企業服務職工能力，公告期內只希望名單中的企業單位積極地與鎮遠縣總工會先聯系，按規定籌建工會、開設專業工會銀行賬戶后，及時與縣總工會財務室聯系可以辦理建會著手準備金返還。公告截止后，縣總工會將對仍未建會、開戶企業的建會籌備金余額，通過上級工會規定參與分成解繳。

特此公告。

建立工會聯系人：楊文琴0855-5722860

經費能返還聯系人：張琴0855-5710878

鎮遠縣總工會

2024年4月24日