企業(yè)遷移注意哪些稅務(wù)事項？

主要注意牽涉2大稅種、企業(yè)所得稅、增值稅。我們分非跨省和跨市繼續(xù)討論。

一、非跨省遷走-要比很容易

（一）北京市（或者豐臺區(qū)）

《北京市國家稅務(wù)局 北京市地方稅務(wù)局關(guān)于優(yōu)化納稅人跨區(qū)遷移有關(guān)事項的公告》(北京市國家稅務(wù)局北京市地方稅務(wù)局公告2018年第11號)

1.辦理范圍

因本市內(nèi)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營地不可能發(fā)生變化而比較復(fù)雜變化主管稅務(wù)機關(guān)的企業(yè)及其他組織(以下是由“納稅人”)，本市遷至市外的納稅人咯。

2.申請辦理部門

年度繳納稅款(國稅和地稅繳納稅款之和)1000萬以上(含1000萬)的納稅人新辦企業(yè)事權(quán)在市局國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局；

年度繳納稅款(國稅和地稅繳納稅款之和)不滿1000萬的納稅人跨區(qū)遷移事權(quán)在區(qū)級國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局。

3.辦理程序及時限

納稅人在本市內(nèi)提請新辦企業(yè)去申請，凡符合國家規(guī)定跨區(qū)域遷移條件的，遷回地稅務(wù)機關(guān)將于5個工作日內(nèi)結(jié)束納稅人企業(yè)注冊登記。

備注：餐飲企業(yè)相對來說比較好容易，一般無房產(chǎn)，土地。

《北京市國家稅務(wù)局、北京市地方稅務(wù)局關(guān)于進(jìn)一步加強聯(lián)合稅務(wù)登記管理有關(guān)事項的公告》（北京市國家稅務(wù)局、北京市地方稅務(wù)局公告2017年第2號）第四條以及跨區(qū)域遷移到

納稅人因住所、生產(chǎn)經(jīng)營地點不可能發(fā)生變動，牽涉到轉(zhuǎn)變主管稅務(wù)機關(guān)的，應(yīng)向原稅務(wù)登記機關(guān)申報后可以辦理注銷稅務(wù)登記，并自注銷稅務(wù)登記之日起30日內(nèi)向人遷達(dá)地稅務(wù)部門申報辦理稅務(wù)登記。

新辦企業(yè)的納稅人，未按規(guī)定時限向遷達(dá)地申報繳納直接辦理返至登記并進(jìn)行納稅申報的，稅務(wù)機關(guān)九十條相關(guān)規(guī)定并且處罰。

納稅人因跨區(qū)遷移而申報后辦理注銷稅務(wù)登記的，不做所得稅清算。

備注：餐飲店面租賃店面到期，原先租賃一直經(jīng)營，很可能就跨區(qū)了，店面以前在豐臺區(qū)遷到朝陽區(qū)。

（二）貴州-省內(nèi)跨區(qū)聯(lián)動遷入自動注銷

貴州省稅務(wù)局制定并執(zhí)行《納稅人跨區(qū)遷移辦理規(guī)范（試行）》，簡化了登記流程。

納稅人再持《變更稅務(wù)登記表》向遷回地申報繳納提出申請，即可即時辦結(jié)納稅申報、空白發(fā)票繳銷、稅控系統(tǒng)信息可以修改等所有涉稅事項。企業(yè)原來是享受啊的稅收優(yōu)惠政策、一般納稅人資格、網(wǎng)上選項卡認(rèn)證資質(zhì)等信息，也將自動啟動可以保留并同時遷走至遷回地主管稅務(wù)機關(guān)，不需原先可以辦理。

（三）深圳計劃單列市

第一步到深圳市市場監(jiān)督管理局去辦理注冊地址變更；

第二步市場監(jiān)督管理局地址變更信息自動傳出

我局稅務(wù)征管系統(tǒng)，完成企業(yè)注冊登記。

小結(jié)：納稅人辦理新辦企業(yè)業(yè)務(wù)時，再到深圳市市場監(jiān)督管理局可以辦理去注冊人地址變更即可，不需再到稅務(wù)機關(guān)辦理啦！

二、異地遷走-例如北京到江蘇，手續(xù)要比煩瑣，當(dāng)然了實務(wù)中餐飲公司一般很少異地遷出。

增值稅

國家稅務(wù)總局關(guān)于一般納稅人遷移有關(guān)增值稅問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2011年第71號）規(guī)定：

一、增值稅一般納稅人（以下是由納稅人）因住所、經(jīng)營地點變動，通過相關(guān)規(guī)定，在工商行政管理部門作變更登記處理，但因涉及變化稅務(wù)登記機關(guān)，必須去辦理注銷稅務(wù)登記并新的辦理稅務(wù)登記的，在遷達(dá)地重新辦理稅務(wù)登記后，其增值稅一般納稅人資格對其予以記錄，直接辦理注銷稅務(wù)登記前尚未抵扣的進(jìn)項稅額愿意一直抵扣。

二、遷出來地申報繳納出具的證明《增值稅一般納稅人遷移進(jìn)項稅額轉(zhuǎn)移單》一式三份，遷出地主管稅務(wù)機關(guān)留跡一份，交納稅人一份，傳達(dá)消息遷達(dá)地主管稅務(wù)機關(guān)一份。

三、遷達(dá)地主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)將遷回地主管稅務(wù)機關(guān)傳達(dá)來的《增值稅一般納稅人遷移進(jìn)項稅額轉(zhuǎn)移單》與納稅人報送資料并且認(rèn)真核對，對其遷移前未抵扣的進(jìn)項稅額，在確認(rèn)確認(rèn)無誤后，不允許納稅人再申報抵扣。

企業(yè)所得稅

企業(yè)所得稅：不不需要稅務(wù)清算。

最新政策

國家稅務(wù)總局關(guān)于優(yōu)化系統(tǒng)若干稅收征管服務(wù)事項的通知稅總征科發(fā)〔2022〕87號

（一）優(yōu)化系統(tǒng)遷出流程。納稅人跨地遷出的，在市場監(jiān)管部門辦結(jié)住所變更登記后，向遷走地主管稅務(wù)機關(guān)填報《跨省（市）遷移涉稅事項報告表》。對未正處于稅務(wù)檢查狀態(tài)，已繳銷發(fā)票和稅控設(shè)備，已付清稅（費）款、滯納金及罰款，在內(nèi)不修真者的存在別的未當(dāng)天辦結(jié)涉稅事項的納稅人，稅務(wù)機關(guān)開具《跨省（市）遷移稅收征管信息確認(rèn)表》（附件3），指點納稅人在戶口遷入地承繼、代代延續(xù)愜意的享受的相關(guān)資質(zhì)權(quán)益等信息，以及在規(guī)定時限內(nèi)履行納稅申報義務(wù)。經(jīng)納稅人去確認(rèn)后，稅務(wù)機關(guān)即時辦結(jié)遷出來手續(xù)，或者信息推送至遷回地稅務(wù)機關(guān)。

（二）優(yōu)化遷回流程。遷入地辦理納稅申報應(yīng)當(dāng)由在能接收到納稅人信息后的一個工作日內(nèi)能夠完成主管稅務(wù)科所分配、稅（費）種認(rèn)定并提醒納稅人在戶口遷入地按規(guī)定期限并且納稅申報。

（三）應(yīng)明確有關(guān)事項。納稅人c選項信息在戶口遷入地襲承：納稅人基礎(chǔ)登記、財務(wù)會計制度備案、辦稅人員實名采集、增值稅一般納稅人登記、增值稅發(fā)票票種核定、增值稅專用發(fā)票極高增票限額、企業(yè)所得稅減免資格、出口退（免）稅備案、已才能產(chǎn)生的納稅信用評價等信息。納稅人遷入前預(yù)繳稅款，可在遷入地再繼續(xù)按規(guī)定抵繳；企業(yè)所得稅、個人所得稅業(yè)已增強的虧損，可在落戶地再繼續(xù)按規(guī)定增強；已抵扣的增值稅進(jìn)項稅額，可在遷回地不再按規(guī)定抵扣，無須先申請開具《增值稅一般納稅人遷移進(jìn)項稅額轉(zhuǎn)移單》。

選址策略將直接影響企業(yè)的經(jīng)營命運，一文搞懂公司選址的全流程

法律忠告3公司可謂是煞費苦心選址位置為哪般

導(dǎo)讀

相對于從事實體經(jīng)濟(jì)的公司相比，中,選擇一個是可以法律有規(guī)定相繼開展經(jīng)營活動的經(jīng)營場所十分有利。企業(yè)家不僅要結(jié)合公司經(jīng)營范圍、自身可以經(jīng)營特點這些行業(yè)特殊的要求可以確定適合我的經(jīng)營場所，更應(yīng)如此重視經(jīng)營場所租賃合同的簽訂，是對必然商業(yè)瑕疵的房屋需很謹(jǐn)慎租賃。

案情簡介

金某在上海闖一闖多年，事業(yè)小有成就后，于2005年一手創(chuàng)辦了一家A餐飲公司，并300499高瀾股份A餐飲公司51%的股權(quán)，餐飲公司裝修開業(yè)三年來生意做得風(fēng)生水起，金某便還想再開一家連鎖餐飲公司。

2008年7月，金某看好某一黃金地段的房屋，便能找到該房屋的所有權(quán)人肖某商談房屋租賃的事宜。肖某告知金某，該房屋曾租小給B餐飲公司經(jīng)營餐飲，不過B餐飲公司目前仍注冊在該租賃房屋上就沒注消。金某只覺著剛剛進(jìn)入該黃金地段是自己的商業(yè)目標(biāo)，也沒多想便與肖某公司簽訂了《房屋租賃合同》，A餐飲公司以及金某的擔(dān)保人，也在租賃合同上蓋了章。

合同約定：金某在雙方簽訂合同之日按押一付三的申請支付肖某房屋租金39萬元，并一次性直接支付肖某前期網(wǎng)點自動關(guān)閉補償費30萬元，保證金13萬元。金某若一直拖欠房屋租金或逾期還款直接支付水、電、煤氣、通訊等費用達(dá)三十日以內(nèi)的，肖某無權(quán)利解除合同，并不予追究金某的違約責(zé)任，雙方口頭約定的違約金為13萬元。由金某獨立辦理營業(yè)執(zhí)照，肖某要提供房屋相關(guān)快速有效的房產(chǎn)證明等材料，全力協(xié)助金某申請辦理連鎖餐飲公司的營業(yè)執(zhí)照。同時還約定，合同簽訂后一個月內(nèi)，若金某沒能辦理營業(yè)執(zhí)照，則合同也終止，肖某應(yīng)于十日內(nèi)全部上繳退給向金某預(yù)收賬款的房屋租金。金某申請支付的30萬元補償費，不管合同到期強制停止或回購期，金某均豈能若要為理由向肖某給出一絲一毫補償要求。A餐飲公司為金某的擔(dān)保人，承擔(dān)隨之全部債務(wù)責(zé)任，擔(dān)保范圍為租金、違約金和賠償金，擔(dān)保期限至本合同履行完畢。

合同簽訂后，金某據(jù)生意的需要，在房屋損壞裝修的基礎(chǔ)上投入到了100多萬元通過裝修好。而該房屋上早就去注冊的B餐飲公司是沒有注消，所以我金某擬設(shè)立的連鎖餐飲公司根本無法通過工商注冊。隨后，金某與B餐飲公司可以協(xié)商，是否可以是從股權(quán)轉(zhuǎn)讓的形式繼續(xù)建議使用B公司的營業(yè)執(zhí)照。但B餐飲公司在稅務(wù)部門有數(shù)十萬元稅款未繳交，公司難以通過年檢，所以以股權(quán)轉(zhuǎn)讓全面的勝利B餐飲公司營業(yè)執(zhí)照銷售的目的難以利用。此刻，金某便以A餐飲公司成立分支機構(gòu)為名向工商管理部門提出申請，得到了企業(yè)名稱預(yù)做核準(zhǔn)通知書。除開，金某還突然發(fā)現(xiàn)租賃房屋中原有的消防設(shè)施與環(huán)保系統(tǒng)要上繳大量資金參與改造才能符合消防部門的消防驗收，便沒有再投資啊并且改造，這也根本無法辦理執(zhí)照的原因之一。

就是為了減少損失，金某在也沒營業(yè)執(zhí)照的情況下于2008年國慶幾個月作為順利開張開業(yè)，生意十分大紅大紫。轉(zhuǎn)眼間到了2009年，因此營業(yè)執(zhí)照還是難以可以辦理，金某一氣之下回絕支付肖某第三期的房屋租金。2009年3月4日，肖某分別向金某、A餐飲公司各發(fā)了一份合同解除函，稱因金某拖欠房屋租金將近三十日而單方面解除合同，并要求金某怎么支付拖欠租金及違約金。金某發(fā)來肖某的通知函后，不予理睬，仍不申請支付所欠租金，跟平常一樣在承租的房屋內(nèi)正式經(jīng)營。期間，工商部門對金某未得到營業(yè)執(zhí)照私自銷售的行為實施了行政處罰。

而后肖某向法院提起訴訟，那些要求法院再確認(rèn)《房屋租賃合同》已解鎖，判令金某將承租合同的房屋及房屋內(nèi)的設(shè)備、配套附屬設(shè)施雙倍返還給肖某，并申請支付房屋租金、建議使用費以及違約金，A餐飲公司承擔(dān)全部緊跟清償責(zé)任。

金某送來傳票后，只覺委屈和氣惱，自己絲毫沒辦成營業(yè)執(zhí)照，反倒被訴訟了，便提出反訴，沒有要求肖某能返還租賃保證金13萬元與前期網(wǎng)點自動關(guān)閉補償金30萬元，如何賠償裝修、廣告、設(shè)備的費用支出在內(nèi)因無法正常需要注冊剛開張向他人全額支付的掛靠管理費和工商部門的行政罰款。

同時，金某還向法院提出申請，特別要求對承租房屋內(nèi)裝修的添附物通過司法評估，但導(dǎo)致金某與肖某對各自在租憑房屋內(nèi)裝修內(nèi)容爭議太大，會造成法院不能對金某的裝修有權(quán)占有物通過評估。

?法院裁判

法院審理后以為，金某與肖某簽定的《房屋租賃合同》是雙方神秘的意思表示，當(dāng)初的約定的內(nèi)容符合相關(guān)法律規(guī)定，是合法快速有效的。金某在公司簽訂房屋租賃合同時，已深知B餐飲公司注冊在租憑房屋內(nèi)，之后又以A餐飲公司成立分支機構(gòu)向工商管理部門提出申請，拿到企業(yè)名稱預(yù)先核準(zhǔn)通知書，肖某不存在“一房兩租”的事實。因金某在通過投資前，未能對投資風(fēng)險接受正確的地評估公司與考量，現(xiàn)關(guān)與又不能合不合法注冊、根本無法利用合同目的后果應(yīng)由金某承擔(dān)責(zé)任。

因此法院最終判決，《房屋租賃合同》回復(fù)，金某應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，A餐飲公司向肖某承擔(dān)責(zé)任擔(dān)保人責(zé)任，金某限期將租賃房屋交還肖某。

律師點評

案例中，導(dǎo)致金某根本無法正常經(jīng)營有兩個原因：一是在租賃肖某房屋時，深知房屋內(nèi)需要注冊有B公司，仍舊一直租賃，造成日后肯定不能在租用房屋內(nèi)注冊新公司；二是是對租賃房屋消防設(shè)施不鑒定合格的改造費用預(yù)期不繼，改造不能而難以是從消防驗收，使之不能合法相繼開展組織經(jīng)營活動，這確實是許多企業(yè)在租用活動中每天都遇到的情形。

一、前家未銷戶，為日后申辦營業(yè)執(zhí)照埋下隱患。

是對經(jīng)營者可以說，租賃商業(yè)房屋的目的是合不合法開展經(jīng)營活動。據(jù)法律規(guī)定，拿到工商部門頒發(fā)的證書的營業(yè)執(zhí)照方能作為經(jīng)營。金某兩年前到工商部門咨詢注冊登記時，工作人員已內(nèi)容明確說下，據(jù)工商部門相關(guān)規(guī)定，一間房屋（一個門牌號）只有注冊一家公司，前一家公司要么自動注銷，不是的話遷出他處，否則不不能在該地址再注冊新公司，但卻沒過多金某的重視，為之后辦理營業(yè)執(zhí)照埋下了隱患。

B餐飲公司也公司拖欠巨額資金稅款，且虛軟支付，依據(jù)工商部門規(guī)定，稅款還沒有全部結(jié)清前公司肯定不能注銷，但要注銷后B餐飲公司基于新公司注冊這條路是行不通的。至于，B餐飲公司（工商注冊）遷入他處則是需要新的商業(yè)房屋以及注冊地址，這對于負(fù)債累累的B公司一般說來想來確實是不可能的。金某不能在租憑房屋內(nèi)注冊新公司，喪失一切了聯(lián)合守法經(jīng)營的必備條件。

二、錯估消防改造造成難以拿到消防許可。

還得強調(diào)的是，金某在租憑房屋內(nèi)經(jīng)營的是餐飲業(yè)，一類特種行業(yè)。另外特種行業(yè)，消防、衛(wèi)生部門對餐飲經(jīng)營場所的消防、衛(wèi)生等設(shè)施有著嚴(yán)格一點具體的要求，只能咨詢設(shè)施滿足消防、衛(wèi)生的設(shè)計要求，并得到消防、衛(wèi)生許可，才能正式經(jīng)營。在簽訂合同時，金某對租賃房屋內(nèi)消防設(shè)施的改造投入到估記下降，預(yù)算改造成本仍舊遠(yuǎn)超金某預(yù)期好和承受能力，致使也沒通過你所選改造。退一步講，就算是是金某拿到營業(yè)執(zhí)照，要是難以拿到消防許可，連鎖餐飲公司也不能正式并且合法合規(guī)經(jīng)營。

三、前期網(wǎng)點關(guān)了費用途約定不明，不能約制房東。

《房屋租賃合同》中有約定金某要向肖某直接支付前期網(wǎng)點關(guān)掉補償費30萬元。但他，什么是前期網(wǎng)點關(guān)閉補償費，該補償費的用途是什么，肖某通知補償費后要會做什么，在合同中均未明確約定。

金某曾法庭上法院表示，當(dāng)初并不怎么支付前期網(wǎng)點關(guān)閉補償費就是希望肖某將以前去注冊在長期租賃房屋內(nèi)的B公司注銷或遷移到他處。可是肖某稱，B餐飲公司并非是自己大部分，只有試圖說服B餐飲公司教材習(xí)題解答股東及時遷走或注消，權(quán)利注消B餐飲公司。

像金某全額支付前期網(wǎng)點關(guān)閉補償費的現(xiàn)象在商業(yè)租賃中普片存在地，一般稱之為轉(zhuǎn)讓費，是商業(yè)租賃中的“潛規(guī)則”、“市場習(xí)慣”，法律因此還沒有必須明確法律規(guī)定，但不容易產(chǎn)生糾紛。

實踐中，收取轉(zhuǎn)讓費一般基于條件前任承租人對租賃房屋房屋參與想裝修，在租期已滿轉(zhuǎn)租他人時扣取一定的補償費用或是租賃房屋地理位置優(yōu)越頗具商業(yè)價值，出租人向承租人收取的“市口費”。承租人申請支付對外轉(zhuǎn)讓費時，而不會那些要求出租人可以保證租賃房屋內(nèi)公司遷出色調(diào)均勻，實際交付租賃房屋細(xì)膩無瑕，如果沒有又不能能保證租賃房屋內(nèi)原注冊公司遷走（注銷）的，轉(zhuǎn)讓費應(yīng)予返還。

四、未固定不動二次裝修工程范圍和工程量，倒致索賠無依據(jù)。

確實租賃房屋在金某全面的勝利前的已經(jīng)有過裝修好，但金某收得到房屋時還沒有對房屋裝潢現(xiàn)狀給以固定設(shè)置，隨后又投入巨資通過二次需要裝修。訴訟期間，金某去申請法院對租賃房屋裝潢殘值參與評估，但是肖某就裝修設(shè)計范圍與金某發(fā)生了什么爭議，會造成評估工作根本無法繼續(xù)開展，結(jié)果倒致金某陪償裝潢費用的訴請難以能得到支持。

足以證明，這對本已必然裝潢的租賃房屋，如果只是想在損壞裝潢基礎(chǔ)上再先添加裝潢，則事前應(yīng)當(dāng)由與出租人達(dá)成對原有裝潢范圍（程度）進(jìn)行單獨計算，以備萬一租賃合同期滿后后對二次裝潢殘值給以比較合理評估。

策略提示

在商業(yè)租賃中，以及承租方的經(jīng)營者應(yīng)在盡量200以內(nèi)幾個方面，以防范未然，規(guī)避風(fēng)險。

一、租賃合同簽訂前的調(diào)查。

必須，到該商業(yè)房屋的地方的房地產(chǎn)交易中心通過產(chǎn)權(quán)調(diào)查，再確認(rèn)200元以內(nèi)幾個必然信息：

1.房屋用途和土地用途：必須必須保證房屋的類型為商業(yè)用房性質(zhì)，土地用途是非住宅性質(zhì)，否則將面臨無法辦出營業(yè)執(zhí)照和屬于非法在用房屋的風(fēng)險。

2.房屋權(quán)利人：以保證出租人為房屋權(quán)利人或者已得到房屋權(quán)利人直接授權(quán)的法律文件。

3.房屋租賃登記信息：若房屋已登記租賃信息，則新租賃合同沒能辦理登記手續(xù)，由此倒致新承租人的租賃關(guān)系沒能相抗衡第三人，也會影響不大新承租人營業(yè)執(zhí)照的辦理。

比如，到工商部門調(diào)查商業(yè)房屋內(nèi)公司注冊情況。承租合同商業(yè)房屋的目的只是相對而言開展商業(yè)租賃活動，而商業(yè)租賃活動的重要原則條件就是必須受法律保護(hù)取得營業(yè)執(zhí)照。因此，在簽訂租賃合同前的，應(yīng)了解商業(yè)房屋內(nèi)是否是有公司注冊，如有公司注冊，則在該公司注冊信息還沒有注銷后也可以該公司未遷走前，承租人難以在同一個商業(yè)房屋內(nèi)又一次注冊新的營業(yè)執(zhí)照。

再一次，如想要租賃房屋從事外貿(mào)特種行業(yè)（如餐飲、娛樂等）生意的，還要到公安、消防、衛(wèi)生、環(huán)境等部門打聽一下去確認(rèn)租賃房屋如何確定具備什么普通機電設(shè)備特種行業(yè)的條件。經(jīng)由公安、消防、衛(wèi)生、環(huán)境等部門檢查不合格，全面的勝利治安、消防、衛(wèi)生等許可后，特種行業(yè)方可組織經(jīng)營。

結(jié)果，到具體行政事業(yè)部門了解租賃房屋的其他情況。因商業(yè)租賃生意的特殊性，這對水、電、網(wǎng)絡(luò)、煤氣均可能有普通需要，這些公共資源的供應(yīng)又會被眾多因素影響，在承租商業(yè)房屋前，應(yīng)先知道一點租賃房屋是否需要是可以不滿足日后經(jīng)營可以使用需求，若目前不還能夠滿足，通過投資改造是否有具備或柯西-黎曼方程的可能，只能能得到的答案全是絕對的，才能確定租賃。

二、租賃合同的簽訂。

除必須具備租賃合同的其它條款外，承租人還需在租賃合同中特別注意:條款：

1.應(yīng)明確合同目的。

租賃經(jīng)營場所的目的不光為了占有、不使用租賃房屋，更重要的是的是替在經(jīng)營場所內(nèi)合不合法生產(chǎn)或經(jīng)營，這才是公司（企業(yè)家）租賃房屋的最終目的。

很多情況下，因簽訂租賃合同時難以看到未來有一些情況的發(fā)生，而可能導(dǎo)致承租人根本無法在經(jīng)營場所內(nèi)受法律保護(hù)相繼開展生產(chǎn)經(jīng)營活動。若租賃合同中應(yīng)明確了合同的目的，那就公司（企業(yè)家）就可以不借用因不能實現(xiàn)租賃目的來解除合同，盡量減少公司損失的進(jìn)一步擴(kuò)大。

2.畜牧獸醫(yī)相關(guān)專業(yè)特種行業(yè)的，應(yīng)必須明確出租人在申請辦相關(guān)證照時的義務(wù)和責(zé)任。

應(yīng)在租賃合同中應(yīng)列明，出租人負(fù)有在工商、衛(wèi)生、消防等審查環(huán)節(jié)中提供資料、另外承租人個人辦理證照等咨詢義務(wù)，比較明確房間出租的詳細(xì)時間、履行期限就這些。只有明確租小人上述事項合同義務(wù)，才能避免再一次發(fā)生糾紛后相互扯皮責(zé)任。

3.將房屋租金支付節(jié)點和支付數(shù)額與辦理證照的進(jìn)度不對口。

實踐中，多數(shù)經(jīng)營場所的租賃合同中未對房屋租金并且劃分。一旦發(fā)生租賃房屋未按照相關(guān)職能部門審批而不能合法嗎相繼開展經(jīng)營活動時，承租人則會陷入瘋狂仍需全額支付全額支付租金的大技能局面。而，個人建議在合同中應(yīng)明確租金近似，比較復(fù)雜房屋使用價值部分的租金和房屋經(jīng)營價值部分的租金分別約定全額支付條件和支付時間。4.明確設(shè)計裝潢殘值處理。

明確約定出租人是否需要同意下來承租人對商業(yè)房屋并且裝潢，裝潢圖紙或方案是否是需要全面的勝利出租人表示同意等。若有特別的改建、壘建的，應(yīng)當(dāng)由必須明確約定，對此廣告、店招位置也可約定明白，以備萬一在合同恐怕中止或提前解除情況下，考慮室內(nèi)裝修設(shè)計殘值的評估方法和補償。

法律忠告4誰該為公司經(jīng)營場地買單

導(dǎo)讀

公司發(fā)起人對公司成立及將來囊腺瘤運作具有極其關(guān)鍵的作用，是公司設(shè)立過程中不可缺失的重要因素。發(fā)起人在以并入公司為目的與第三人公司簽訂查找合同以及履行合同時，應(yīng)充分向第三人披露為擬中央人民政府貿(mào)易部公司訂立合同的目的，否則稍有疏忽，發(fā)起人利益會因此受損。

案情簡介

宣某高中專科畢業(yè)后一直在打臨時工，在幾年辛苦打拼，手頭有了不少積蓄，想罷返回到縣城老家，邊干邊學(xué)了建材、配件生意，經(jīng)由宣某基業(yè)，建材店生意很是紅火。

2008年4月，性情相投多年的萬某可以找到宣某，稱自己有客戶渠道，手上也很是閑錢，想同宣某建立一家公司。宣某本有再投資的話做生意的打算，兩人一拍即合。很不巧宣某建材店旁一間門面房對外出租，想罷顧某以自己名義與房東梁某簽署了租期五年的租賃合同，并怎么支付了三個月的押金和半年的租金。2008年6月初，宣某與萬某到當(dāng)?shù)毓ど叹值怯涀砸患医ú墓荆再Y本為30萬元，宣某與萬某各按出資比例15萬元，各占50%的股權(quán)，其中宣某任公司法定代表人。

公司成立后，一開始通過萬某的關(guān)系交給了幾筆單子，只不過與此同時市場整體的不景氣，生意越來越大難做，一年后建材公司在賬目核算后發(fā)現(xiàn)到相當(dāng)嚴(yán)重虧損，并渾身發(fā)軟支付第二年房租。拖欠房租兩個月后，房東梁某以宣某為被告向法院提起訴訟，沒有要求宣某申請支付建材公司拖欠的租金，并承擔(dān)部分相對應(yīng)的違約責(zé)任。

宣某在庭審中該案中，所租用的房屋是用于建材公司的經(jīng)營建議使用，另外建材公司也實際本來屬于、在用該租賃房屋，應(yīng)當(dāng)及時由建材公司作為本案的被告，承擔(dān)責(zé)任直接支付租金的義務(wù)。

?法院裁判

法院如果說：宣某在與梁某簽訂租賃合同時并沒有什么比較明確告知租房目的是為建材公司經(jīng)營所用。在租賃合同應(yīng)該履行期間，建材公司成立后，租金仍由宣某直接支付給梁某，宣某也未向梁某提出來將承租人變更為建材公司，但梁某有理由如果說宣某為房屋的求實際租賃人，且目前建材公司正處于十分嚴(yán)重虧損狀態(tài)，具體的要求其承擔(dān)責(zé)任全額支付租金義務(wù)對此梁某而言有失公允。

到最后，法院判決宣某承擔(dān)責(zé)任向梁某怎么支付拖欠租金和違約金的法律責(zé)任。

律師點評

在上述案例中，宣某另外建材公司的發(fā)起人，租房住可是是為建材公司經(jīng)營在用，但為甚么還要由宣某自己承擔(dān)全額支付租金的義務(wù)?在回答這種問題以前，簡單的方法要清晰界定發(fā)起人的法律地位。

我國現(xiàn)行《公司法》中對發(fā)起人并未必須明確的定義，僅在股份有限公司章節(jié)中問起“股份有限公司發(fā)起人承擔(dān)全部公司籌辦事務(wù)”、“股份有限公司章程應(yīng)特別約定發(fā)起人的姓名或名稱”等內(nèi)容。但2011年可以實行的最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國公司法〉若干問題的規(guī)定（三）》（以下簡稱《公司法解釋三》）解決了這樣的問題，其第一條內(nèi)容明確相關(guān)規(guī)定：“為辦事機構(gòu)公司而簽訂公司章程、向公司認(rèn)購出資也可以股份并履行公司成立職責(zé)的人，應(yīng)當(dāng)及時證實為公司的發(fā)起人，除開有限責(zé)任公司中央人民政府貿(mào)易部時的股東。”

從該條規(guī)定更說明發(fā)起人應(yīng)當(dāng)由應(yīng)具備的條件是：具高中央人民政府貿(mào)易部公司的目的；簽署協(xié)議章程；配售出資或股份；拒絕履行公司設(shè)立職責(zé)。同時該規(guī)定也認(rèn)定了中央人民政府貿(mào)易部有限責(zé)任公司的股東也發(fā)起人。

理論界以為，《公司法解釋三》對發(fā)起人范圍界定的一個最重要突破是將發(fā)起人明確定義于認(rèn)購出資，而又不是實際中合伙出資，不管是什么是否需要求實際不出資，并不引響其曾經(jīng)的發(fā)起人，承擔(dān)發(fā)起人相對應(yīng)的責(zé)任。進(jìn)而首先排除了公司成立后是從股權(quán)變更或增資參加股東行列而成為發(fā)起人的可能。

從目前法律法規(guī)的規(guī)定而言，發(fā)起人在并入公司前后所需承當(dāng)?shù)拿袷仑?zé)任主要包括對其他發(fā)起人的責(zé)任、對公司的責(zé)任在內(nèi)對第三人的責(zé)任。案例中宣某向梁某承擔(dān)責(zé)任的老祖對第三人的責(zé)任。

發(fā)起人在負(fù)責(zé)執(zhí)行公司設(shè)立事務(wù)的過程中，之外與以外發(fā)起人、公司互相發(fā)生了什么法律關(guān)系外，也勢必與第三人突然發(fā)生民事法律關(guān)系。如像，為可以解決公司辦公場所和辦公條件，要租賃房屋、采購辦公用品；在公司設(shè)立時必須律師事務(wù)所出具證明法律文件，會計師事務(wù)所出具驗資報告，則同他們簽訂委托協(xié)議。通常情況下，公司成立后發(fā)起人在其職權(quán)范圍內(nèi)的民事行為法律后果管轄范圍于公司。但有些發(fā)起人可能會依靠該“提供了便利”獲取非法利益，由此極大損害第三人利益。同時基于條件合同相對于性原則，如果不是發(fā)起人不曾僭越合同目的或在公司成立后未及時辦理變更合同主體，也很有可能導(dǎo)致對第三人利益的損害。并且，為保護(hù)第三人利益和交易安全，《公司法解釋三》對此做出了決定應(yīng)明確規(guī)定。

一、發(fā)起人以自己名義與第三人簽訂合同的相關(guān)責(zé)任。

發(fā)起人以自身名義與第三人簽訂合同時，第三人其實是以發(fā)起人的資信能力、誠信度等因素為考量依據(jù)終致與發(fā)起人訂立合同。依據(jù)合同相對性原則，這個合同的主體既也不是并入中的公司，也又不是組建后的公司，發(fā)起人另外該合同相對人應(yīng)該要承擔(dān)責(zé)任履行合同義務(wù)的相關(guān)責(zé)任。

《公司法解釋三》第二條第一款明確相關(guān)規(guī)定“發(fā)起人為辦事機構(gòu)公司以自己名義聯(lián)合簽訂合同，合同要比人只是請求該發(fā)起人承擔(dān)全部合同責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持什么”，即是對發(fā)起人才是合同總體人需承擔(dān)合同責(zé)任的肯定。

是需要強調(diào)指出的是，《公司法解釋三》第二條第二款規(guī)定是對發(fā)起人以自己名義作為簽訂合同，無需承擔(dān)發(fā)起人合同責(zé)任的三種情形：第一，公司成立后對合同對其予以確定的；第二，公司巳經(jīng)不好算享有合同權(quán)利的；第三，公司已經(jīng)合同履行義務(wù)的。在這三種情況下，合同總體人也可以請求公司承當(dāng)合同責(zé)任。

筆者認(rèn)為，《公司法解釋三》對此無需承擔(dān)發(fā)起人合同責(zé)任的這三種情形根本不一定會起到實際免掉效果。

合同爭議往往再一次發(fā)生于公司經(jīng)營存在大變故困難、資不抵債之時，這時選擇以發(fā)起人為被告我還是以公司為被告，選擇權(quán)在合同要比方。根據(jù)趨利避害的邏輯常理，合同要比方必然會會你選更有經(jīng)濟(jì)實力的發(fā)起人當(dāng)被告而非相當(dāng)嚴(yán)重虧損的公司。最高院之所以是沒有以“公司成立后對前款法律規(guī)定的合同不予確定、已經(jīng)實際村民待遇合同權(quán)利、巳經(jīng)不履行合同義務(wù)”作為公司脫離發(fā)起人下一界合同要比人的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，那是憂慮到別晉階合同相對性原則，要不然推知會對合同善意低些人倒致?lián)p害。

《公司法解釋三》第二條第二款明確相關(guān)規(guī)定合同低些人是可以請求公司承擔(dān)部分合同責(zé)任，也就意味著什么，法院同意合同總體人將公司才是合同交易主體，而恐怕首先排除發(fā)起人的合同責(zé)任。但合同低些人獨自面對的合同交易主體沒法是一方——發(fā)起人或公司，選擇了一方為合同主體也自然可以排除另一方擁有合同主體的可能。所以，這對合同要比人相比，應(yīng)當(dāng)由在鄭重其事評估償付能力后慎重點中,選擇以發(fā)起人為被告還是以公司才是被告。

二、發(fā)起人以設(shè)立中公司的名義與第三人簽訂合同的查找責(zé)任

《公司法解釋三》第三條規(guī)定，發(fā)起人以暫設(shè)中公司的名義正式簽訂合同，公司成立后，合同要比人是可以幫忙公司承擔(dān)部分合同責(zé)任。如果公司成立后有證據(jù)可以證明發(fā)起人憑借中央人民政府貿(mào)易部中公司的名義為自己的利益與要比人簽訂合同，公司可得以百般推脫表示異議不承擔(dān)合同責(zé)任，但低些生之物善意的~~。

發(fā)起人以并入中公司名義簽訂合同時，已通過示明的指點合同要比人合同目的是為實現(xiàn)設(shè)立中公司之用，公司成立后，公司于情于理藍(lán)月帝國合同交易一方，承擔(dān)部分或則的合同責(zé)任。

當(dāng)然了也有例外，那就是公司有證據(jù)證明發(fā)起人用來暫設(shè)中公司的名義為自己謀私利的，因此其他證明合同低些人對于甘冒，排除腎炎合同總體人屬于什么善意第三人的情況下，由發(fā)起人承擔(dān)全部合同責(zé)任。

從最高院的這一規(guī)定更說明，以并入中公司名義組織簽訂的合同，法院側(cè)重點不同于對發(fā)起人的保護(hù)。

案例員張某在簽訂合同時未應(yīng)明確指點梁某合同簽訂目的，在建材公司設(shè)立后未及時進(jìn)行變更合同主體，恰好顧某承擔(dān)責(zé)任租金支付義務(wù)的通常原因。

策略電腦提示

特點《公司法解釋三》的規(guī)定，發(fā)起人在暫設(shè)公司期間對外簽訂合同時應(yīng)注意:事項：

1.發(fā)起人盡量以設(shè)立中公司名義對外簽訂合同。

上文已闡述，以設(shè)立中公司名義正式簽訂合同如發(fā)生爭議的，合同相對于人可以具體的要求公司履行合同義務(wù)，發(fā)起人一般不需承擔(dān)全部合同責(zé)任。公司想需要轉(zhuǎn)移合同風(fēng)險給發(fā)起人，前提是能相關(guān)證明發(fā)起人憑借合同謀取私利且合同低些人屬于法律善意相對于人。對此這兩點公司并不一定會很難能做到。

2.發(fā)起人以自己名義作為簽訂合同時應(yīng)比較明確合同目的。

發(fā)起人為辦事機構(gòu)公司以自己名義正式簽訂合同時，應(yīng)當(dāng)由在合同中寫清合同目的是主要用于公司的可以注冊，并且明確約定一旦集團(tuán)成立，合同相對于人應(yīng)當(dāng)由配合發(fā)起人將合同主體變更為公司。一旦集團(tuán)成立，發(fā)起人應(yīng)及時將合同主體變更為公司，同時以公司賬戶申請支付相應(yīng)的合同款，固定不動公司履行合同的事實。

3.資源其余發(fā)起人書面同意和授權(quán)。

發(fā)起人在為中央人民政府貿(mào)易部公司對外簽訂合同時，應(yīng)當(dāng)由早就取得同意別的發(fā)起人的表示同意和被授權(quán)，在被授權(quán)中必須明確，一旦發(fā)生合同爭議，召集發(fā)起人按照各自出資比例承擔(dān)全部法律后果。如果肯定的話，全部發(fā)起人都應(yīng)當(dāng)在合同中確認(rèn)簽字。這種方法，發(fā)起人正式簽訂合同的行為，更視一百多名發(fā)起人的聯(lián)合起來行為，對外簽訂合同的履約風(fēng)險也由全體發(fā)起人承擔(dān)全部。

法律鏈接

最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國公司法〉若干問題的規(guī)定（三）》

第一條為暫設(shè)公司而簽署協(xié)議公司章程、向公司認(rèn)購出資或是股份并履行公司設(shè)立職責(zé)的人，應(yīng)當(dāng)及時認(rèn)為為公司的發(fā)起人，包括有限責(zé)任公司設(shè)立時的股東。

第二條發(fā)起人為并入公司以自己名義正式簽訂合同，合同低些人幫忙該發(fā)起人承擔(dān)合同責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。

公司成立后對前款規(guī)定的合同應(yīng)予以再確認(rèn)，的或已經(jīng)實際中享有權(quán)利合同權(quán)利或則履行合同義務(wù)，合同相對人跪請公司承擔(dān)合同責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。

第三條發(fā)起人以并入中公司名義正式簽訂合同，公司成立后合同相對于人跪請公司承擔(dān)責(zé)任合同責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。

公司成立后有證據(jù)相關(guān)證明發(fā)起人依靠暫設(shè)中公司的名義為自己的利益與相對人簽訂合同，公司故此百般推脫表示異議不承擔(dān)責(zé)任合同責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持，但要比人為善意的.。

第四條公司因私人原因未才成立，債權(quán)人各位召集的或部分發(fā)起人對暫設(shè)公司行為所再產(chǎn)生的費用和債務(wù)承擔(dān)連帶債務(wù)清償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。

部分發(fā)起人九十條前款規(guī)定承擔(dān)責(zé)任后，各位別的發(fā)起人分擔(dān)的，人民法院應(yīng)當(dāng)判令別的發(fā)起人通過承諾的責(zé)任承擔(dān)比例分擔(dān)責(zé)任；還沒有約定責(zé)任承擔(dān)比例的，聽從約定的出資比例分擔(dān)責(zé)任；也沒約定出資比例的，聽從均等份額分擔(dān)責(zé)任。

因部分發(fā)起人的過錯可能導(dǎo)致公司未組建，別的發(fā)起人認(rèn)為應(yīng)該其承擔(dān)全部設(shè)立行為所出現(xiàn)的費用和債務(wù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)由根據(jù)過錯情況，可以確定過錯一方的責(zé)任范圍。

第五條發(fā)起人因應(yīng)該履行公司設(shè)立職責(zé)照成他人損害，公司成立后受害人幫忙公司承擔(dān)侵權(quán)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予意見；公司未建立，受害人請求一百五十名發(fā)起人承擔(dān)責(zé)任連帶賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。

公司或則無過錯的發(fā)起人承擔(dān)賠償責(zé)任后，是可以向有過錯的發(fā)起人主張權(quán)利。

第六條股份有限公司的認(rèn)股人未按期繳交所認(rèn)股份的股款，經(jīng)公司發(fā)起人催繳后在合理不期間內(nèi)但已交納，公司發(fā)起人對該股份以此為由募資的，人民法院應(yīng)當(dāng)都認(rèn)定該募集基金行為快速有效。認(rèn)股人延期繳納股款給公司造成損失，公司只是請求該認(rèn)股人承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。

法律忠告5企業(yè)在征收（拆遷）中的博弈

導(dǎo)讀

征收是指國家基于公共利益的需要，以行政權(quán)取得單位、個人的財產(chǎn)所有權(quán)，并給與財產(chǎn)權(quán)利人補償?shù)男姓袨椤Ｕ魇眨ú疬w后）是社會城市化進(jìn)程中的產(chǎn)物。經(jīng)營期間，企業(yè)自有或收取租金的經(jīng)營場所被征稅（拆遷）是一種比較高修真者的存在的現(xiàn)象。與居民國有土地上房屋征收（拆遷）有所不同，企業(yè)在征稅（拆遷）中不屬于到的補償項目緊張，補償金額巨大無比，特別是已出租經(jīng)營場所的企業(yè)，租賃法律關(guān)系和征稅（拆遷）法律關(guān)系連在一起存在，給企業(yè)經(jīng)營者造成很小的困惑。選擇類型可以參照完全不同法律關(guān)系去處理企業(yè)搬遷問題，企業(yè)某些的補償結(jié)果亦絕然不同。

案情簡介

巴克公司是一家外商投資企業(yè)，于1994年在上海某區(qū)需要注冊。巴克公司建議使用的土地系向該區(qū)某村民委員會租賃場地，租賃時間自1994年至2010年，巴克公司在租賃土地上自建廠房并且生產(chǎn)經(jīng)營。

2011年2月，巴克公司“意外”地通知村民委員會的民事起訴狀。村民委員會稱，巴克公司的《土地租賃協(xié)議》已于2010年12月31日到期時間，只是請求法院判定巴克公司已搬離涉案車輛土地并支付相對應(yīng)逾期土地使用費和土地使用資源費。

當(dāng)經(jīng)過巴克公司律師調(diào)查才發(fā)現(xiàn)，該案不是他只是因為一起簡單的土地租賃合同糾紛。律師從該區(qū)住房保障和房屋管理局得到消息，早在2006年5月，巴克公司租用的土地已被政府征收并出讓給某開發(fā)商作為商業(yè)開發(fā)。不止如此，在2008年4月該區(qū)住房保障和房屋管理局就早向該區(qū)土地儲備中心頒發(fā)了房屋拆遷許可證，拆遷人為區(qū)土地儲備中心，拆遷補償具體實施單位為某拆遷服務(wù)有限公司，巴克公司的廠房在拆遷范圍內(nèi)。

得知這一情況后，巴克公司立玄發(fā)函給拆遷人區(qū)土地儲備中心，沒有要求其依據(jù)拆遷法律法規(guī)的規(guī)定對巴克公司廠房、設(shè)備等資產(chǎn)代理人有資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機構(gòu)并且評估。而現(xiàn)在，區(qū)土地儲備中心收到消息律師函后沒有作一丁點回應(yīng)和答復(fù)。

導(dǎo)致巴克公司的新廠房正準(zhǔn)備建成中，短期內(nèi)無法從爭議廠房處盡快搬離，為以保證生產(chǎn)經(jīng)營的順利進(jìn)行，前提是延緩村委會土地租賃合同之訴的審理進(jìn)程。在律師建議下，巴克公司以區(qū)住房保障和房屋管理局為被告向法院又想到撤消《拆遷許可證》的行政訴訟，并申請法院中途停止土地租賃合同一案的審理。

在申請撤銷拆遷許可證之訴中，巴克公司反對意見區(qū)住房保障和房屋管理局頒發(fā)的證書的《拆遷許可證》不合法。是因為據(jù)2001年《上海市城市房屋拆遷管理實施細(xì)則》（目前未完成）第十二條規(guī)定，拆遷許可證估計頒發(fā)的證書給不需要拆遷房屋的建設(shè)單位。但這，該《拆遷許可證》所涉地塊的建設(shè)單位非該區(qū)土地儲備中心，其不應(yīng)具備拆遷補償人資格。

被告區(qū)住房保障和房屋管理局則認(rèn)為，巴克公司不是《拆遷許可證》的相對人，也不是涉案建筑物的所有權(quán)人，與被告頒發(fā)的證書涉案公司《拆遷許可證》的具體行政行為無法律上的利害關(guān)系，不應(yīng)具備行政訴訟的原告主體資格。

?法院裁判

一審法院重新審理后懷疑，依據(jù)什么最高人民法院《關(guān)于執(zhí)行〈中華人民共和國行政訴訟〉若干問題的解釋》第十二條規(guī)定，提起行政訴訟的原告必須是與具體行政行為有法律上利害關(guān)系的公民、法人或者其他組織。巴克公司租賃涉案嫌疑人土地并且經(jīng)營，查找建筑物均無房地產(chǎn)權(quán)證，故巴克公司并非被訴《拆遷許可證》的相對于人，也不是什么涉案嫌疑人建筑物的所有權(quán)人，與區(qū)住房保障房屋管理局頒發(fā)證書涉案公司《拆遷許可證》的具體行政行為無法律上的利害關(guān)系，不具備本案行政訴訟原告主體資格。根據(jù)判決巴克公司去法院起訴。

一審法院作出裁定后，巴克公司提起上訴，二審法院經(jīng)合議庭再審后意見了一審裁定，裁定駁回上訴，維持原判。

?案件情報營進(jìn)展

時隔8個月，撤銷《拆遷許可證》的行政訴訟以敗訴后失敗告終，法院在再繼續(xù)判決土地租賃合同訴訟中仍未采納巴克公司關(guān)與在訴爭土地上有拆遷利益、屬于什么權(quán)利全部土地（土地）的抗辯，判決巴克公司限期盡快搬離訴爭土地。巴克公司心中不滿一審判決，提起上訴，上海市第二中級人民法院只不過維持了原判，但在法院判決理由中具體闡述：本案是土地租賃合同爭議，租賃滿一年巴克公司應(yīng)當(dāng)搬入訴爭土地。巴克公司優(yōu)先權(quán)利房屋補償權(quán)益，其可可要求提出訴訟。這意味著二審法院信服巴克公司享有的權(quán)利相對應(yīng)的拆遷補償權(quán)益，但而都屬于土地租賃合同糾紛，應(yīng)另行約定向法院起訴。

到最后幾場訴訟，巴克公司從區(qū)土地儲備中心搞到了屬于什么自己的拆遷補償，且半年內(nèi)成功了新老廠房加工生產(chǎn)的銜接。

律師點評

現(xiàn)實中，傳說中的巴克公司租賃土地可以建造廠房或則就租賃廠房并且生產(chǎn)經(jīng)營的企業(yè)很多。

隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn)，很多企業(yè)所承租的廠房都獨自面對著被強制征收（拆遷）。在利益驅(qū)使瞬息之間，廠房出租人而不按照兩種方法來如何處理收取租金企業(yè)的搬離問題：

一是出租人刻意的隱瞞承租合同廠房遭遇被征稅（拆遷）的事實，再等待租賃合同期限屆滿后后，大步特別要求承租合同企業(yè)盡快搬離，予以補償一丁點遷出費用。在上述事項案例中，村委會對巴克公司那就是采取什么措施了那樣的方法。2008年不可能發(fā)生的拆遷事實，村委會沒有幫幫巴克公司，哪怕連拆遷人和折遷具體實施單位也也沒通知巴克公司，直到最后2010年年底租賃合同期限屆滿后，村委會以租賃滿一年種種理由那些要求巴克公司搬入所租賃房屋的廠房。

二是出租人以土地稅（拆遷）都屬于不可抗力事件為由單方解除或終止租賃合同，沒有要求承租合同企業(yè)搬入所租賃房屋的廠房，并象征性地給與承租企業(yè)一些裝修房子添附物物固定資產(chǎn)殘值的補償。比征收（拆遷）法律法規(guī)規(guī)定應(yīng)給予企業(yè)暫時停工停止?fàn)I業(yè)這些學(xué)校搬遷費用的補償，這些個想裝修返還請求權(quán)物計提折舊殘值補償占很小的比例。

與出租人很“清晰”的解決思路相比，承租企業(yè)來講對征稅（拆遷）法律法規(guī)不所了解，又而且租賃合同的存在，倒致很多租賃房屋企業(yè)“胡里胡涂”地給予中止租賃合同，自動盡快搬離廠房。

正因為如此，在上述案例中，我們也可以完全感受到承租企業(yè)獨自面對被強制征收（拆遷）事實時與具體利益群體間的玄秘博弈。

2011年1月21日，國務(wù)院廢除率先實施《國有土地上房屋征收與補償條例》（200元以內(nèi)簡稱《征收補償條例》）。而今，“拆遷制度”已擁有過去，“拆遷補償”這種名詞也將陡然退出歷史舞臺。

但值得注意的是，在《征收補償條例》如何實施之前，早根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定取得房屋拆遷許可證的項目，繼續(xù)沿稱損壞的規(guī)定辦理。也就是說，在以后也是非常長的一段時間里，將出現(xiàn)拆遷賠償與征收補償一體兩面的現(xiàn)象。

與個人兩者相比，企業(yè)所占用的社會資源遠(yuǎn)遠(yuǎn)的最多個人。作為一個集體，企業(yè)員工少則數(shù)十人，多則成百上千；以及一個經(jīng)營實體，企業(yè)營業(yè)場所規(guī)模大，經(jīng)營創(chuàng)收納稅等社會附加值更高，社會關(guān)系復(fù)雜；而被征收稅費（拆遷）的房屋又有建筑面積大、整體價值高等特點。

企業(yè)諸般特點的子集浮現(xiàn)出一種規(guī)模效應(yīng)，而這種規(guī)模效應(yīng)曾經(jīng)的被征稅（拆遷）企業(yè)與征收（拆遷）人談判的資本和籌碼。在實務(wù)中，針對被征收（拆遷）企業(yè)的行政拆遷審判一般很少，哪怕做出行政拆遷后裁決，到最后的裁決執(zhí)行也不是那么容易落到實處（司法執(zhí)行猶顯三思）。是因為根據(jù)被征收（拆遷）企業(yè)的強制拆遷會被破壞企業(yè)的正常經(jīng)營，造成企業(yè)停廠甚至于破產(chǎn)，極易產(chǎn)生群體聚集沖突，同時也導(dǎo)致征收稅費（拆遷）人與被強制征收（拆遷）企業(yè)互相間矛盾起碼，曾經(jīng)的權(quán)利與秩序碰撞中最很激烈的社會現(xiàn)象，自然形成相互之間的博弈。

策略提示

以上海為例，企業(yè)在強制征收（拆遷）中應(yīng)當(dāng)及時注意:問題：

一、確保全不影響不大企業(yè)正常了、活動有序生產(chǎn)經(jīng)營是前提。

再一次發(fā)生征稅事實（拆遷）后，強勢的征收（拆遷）人因為企業(yè)征收稅費（拆遷）補償時，一般說來其實如果能憑借（或一定程度是從地方政府部門具體實施）一些行政手段干預(yù)（譬如工商年檢、衛(wèi)生檢查、環(huán)衛(wèi)審核、消防許可）的“大棒”而且適當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)補償?shù)摹懊姘本涂梢暂p易地可以解決企業(yè)的征收（拆遷）補償事宜。

但他實踐中，不少被征收稅費（拆遷）企業(yè)一般說來會“還手”，絕對不會貿(mào)然對付征稅（拆遷）人的補償商談，更不可能認(rèn)可征收（拆遷）人所需要提供的補償方案。

通過經(jīng)辦大量企業(yè)征收（拆遷）實務(wù)，筆者發(fā)現(xiàn)自己，無法應(yīng)付被土地稅（拆遷）事實時，被土地稅（拆遷）企業(yè)簡單的方法考慮的問題又不是能從這次征收稅費（動遷）中拿到多少經(jīng)濟(jì)補償，只不過是企業(yè)生產(chǎn)如何確定還能夠保持延續(xù)。換句話講，被土地稅（拆遷）企業(yè)不只希望畢竟征收（拆遷）引響企業(yè)的正常了生產(chǎn)和供貨，而且一旦企業(yè)成產(chǎn)關(guān)閉，將倒致供貨網(wǎng)絡(luò)中斷，違約金是小，完全喪失生意上的常期客戶，使企業(yè)面臨破產(chǎn)之風(fēng)險，這樣將永遠(yuǎn)解盟市場經(jīng)濟(jì)的舞臺。

并且，企業(yè)在獨自面對土地稅（拆遷）時簡單要必須保證生產(chǎn)延續(xù)問題絕無可能可以解決。

二、曾經(jīng)的被征收（拆遷）補償對象是市場已出租企業(yè)利益核心。

2001年10月29日可以實行的《上海市城市房屋拆遷管理實施細(xì)則》第三條規(guī)定，被拆遷人是指被徹底拆除房屋的所有人，房屋承租人是指與被拆遷人本身合法租賃關(guān)系的單位和個人。第五條相關(guān)規(guī)定，拆遷人應(yīng)依照本細(xì)則規(guī)定，對被拆遷人、房屋承租人得到補償安置；被拆遷人、房屋承租人應(yīng)當(dāng)在搬遷期限內(nèi)完成學(xué)校搬遷。依據(jù)什么上列規(guī)定，才是承租人的企業(yè)享有的權(quán)利拆遷安置補償?shù)臋?quán)利。

2011年1月21日國務(wù)院頒布實施《國有土地上房屋征收與補償條例》，該條例第二條規(guī)定：“替公共利益的需要，征收國有土地上單位、個人的房屋，應(yīng)當(dāng)由對被征稅房屋所有權(quán)人受到公平補償。”

同年10月19日又規(guī)定的《上海市國有土地上房屋征收與補償實施細(xì)則》第二十三條（征收補償協(xié)議主體的確定）規(guī)定：“房屋征收補償協(xié)議應(yīng)在由房屋征收部門與被征收人、私名房屋承租人簽署。被征收人、全民所有制房屋承租人以征收決定對他之日合不合法最有效的房地產(chǎn)權(quán)證、租用公房憑證、公有非長久居住房屋租賃合同計戶，按戶參與補償。被征收人以房地產(chǎn)權(quán)證所所載明的所有人規(guī)定為準(zhǔn)，全民所有制房屋承租人以臨時租賃公房憑證、公有非所居住房屋租賃合同所載明的承租人規(guī)定為準(zhǔn)。”

新條列實施的《國有土地上房屋征收與補償條例》、《上海市國有土地上房屋征收與補償實施細(xì)則》中，完全沒有將市場承租人才是征收補償對象。

筆者認(rèn)為，將較低存在的市場租賃房屋企業(yè)（即是從流通市場租賃經(jīng)營場所的企業(yè)）先排除在征收補償主體范疇除了，可能會引發(fā)新一輪的利益博弈——市場租賃房屋企業(yè)與產(chǎn)權(quán)人之間的激烈博弈，市場收取租金企業(yè)與強制征收人之間的政治博弈，以及產(chǎn)權(quán)人與征收稅費人之間的博弈。

眾所皆知，目前是從全額支付市場租金租賃非居住房屋進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營的企業(yè)普片未知。而在這一次的很長一段時間里，征收補償與拆遷補償仍將同時必然。這種“同時存在地”會產(chǎn)生一種現(xiàn)象——絕大部分在拆遷范圍內(nèi)的市場收取租金企業(yè)享有的權(quán)利拆遷補償權(quán)利，而處于征收范圍內(nèi)的市場收取租金企業(yè)卻無權(quán)優(yōu)先權(quán)利征收補償權(quán)利。這種比較鮮明的經(jīng)濟(jì)利益上的對比很可能會會誘發(fā)征收范圍內(nèi)市場承租企業(yè)的心理“平衡被打破”，他們會認(rèn)為這是法律法規(guī)的制定者是從如何制定法律法規(guī)抹殺掉他們作出的獲取補償?shù)臋?quán)利，為既得利益集團(tuán)“保駕護(hù)航”。

從征收稅費實務(wù)操作技術(shù)層面上分析，將市場已出租企業(yè)先排除在征收補償主體外，會激化市場租賃房屋企業(yè)與產(chǎn)權(quán)人、征收人（征收實施單位）之間的矛盾，妨礙征收補償進(jìn)程的推進(jìn)。

《上海市國有土地上房屋征收與補償實施細(xì)則》第三十四條明確規(guī)定了征收非居住房屋的補償，內(nèi)容除開被征收房屋的市場評估價格、設(shè)備搬遷和按裝費用、難以恢復(fù)使用的設(shè)備按修改密碼價增強成新結(jié)算的費用和停產(chǎn)停業(yè)損失補償。

同時第三十五條還明確規(guī)定：“因征收非所居住房屋倒致被征收人、公有房屋承租人停產(chǎn)停業(yè)損失補償費的補償標(biāo)準(zhǔn)，按照被強制征收房屋市場評估價的10%判斷。被征收人、公有房屋承租人認(rèn)為其停產(chǎn)停業(yè)損失費超過被征收房屋的市場評估價10%的，應(yīng)向房屋征收部門需要提供房屋被強制征收前三年的你算算效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等相關(guān)證明材料。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)授權(quán)房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)對停產(chǎn)停業(yè)損失通過評估，并通過評估結(jié)果不予補償。被征收人、全民所有制房屋承租人對評估結(jié)果有異議的，也可以明確的本細(xì)則第二十五條第三款法律規(guī)定申請復(fù)核、鑒定。”

從本案所涉規(guī)定中可以猜想，征收非居住房屋的補償項目中設(shè)備搬遷和完全安裝費用、難以恢復(fù)不使用的設(shè)備按自動重置價增強成新結(jié)算的費用、停產(chǎn)停業(yè)損失補償?shù)染鶓?yīng)由市場承租合同企業(yè)承當(dāng)。

筆者認(rèn)為，一旦發(fā)生強制征收事實，市場已出租企業(yè)應(yīng)積極主動地地向產(chǎn)權(quán)人包括征收人提出來設(shè)備搬遷和按裝費用、不能恢復(fù)使用的設(shè)備按不重置價結(jié)合成新結(jié)算的費用、停產(chǎn)停業(yè)損失補償?shù)难a償要求。

此時，另外出租人的產(chǎn)權(quán)人一般說來以“征收一類不可抗力條款”為理由那些要求解除或終止租賃合同。要是在租賃合同中是沒有內(nèi)容明確口頭約定承租人放棄你征稅（拆遷）利益的條款，則承租人（市場租賃企業(yè)）應(yīng)積極主動主張強制征收（拆遷）的去相關(guān)權(quán)益。三、企業(yè)在具體強制征收（拆遷后）補嘗談判中的策略運用。

（一）未與產(chǎn)權(quán)人、征收（拆遷后）人達(dá)成協(xié)議框架征收（拆遷）補償意向前的，市場收取租金企業(yè)千萬不能輕易地認(rèn)可評估機構(gòu)的進(jìn)場評估。

非居所房屋評估是安置補償工作的不重要內(nèi)容。市場租賃房屋企業(yè)不好算擁有的土地著被征收房屋，如果不是產(chǎn)權(quán)人或征收稅費（拆遷）人不否認(rèn)市場租賃房屋企業(yè)村民待遇土地稅（拆遷）權(quán)益，則市場承租企業(yè)也可以拒絕征收（拆遷）部門所委托的評估機構(gòu)進(jìn)場后對承租房屋參與地頭測繪、評估，回絕提供給去相關(guān)停產(chǎn)停業(yè)、設(shè)備搬遷等資料。因為評估報告的出爐會減緩征收補償?shù)倪M(jìn)度，市場承租企業(yè)的不配合將在一定程度上影響不大出具評估報告進(jìn)度，造成評估結(jié)果的不客觀的評價，同時也為市場收取租金企業(yè)后的維權(quán)訴訟能提供充足的時間保障。

（二）中,選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

《上海市城市房屋拆遷管理實施細(xì)則》第四十四條（非居住房屋的補償安置）第一款明文規(guī)定：“拆遷未房間出租非居住房屋的，或者拆遷由租賃雙方可以協(xié)商重議租金標(biāo)準(zhǔn)的出租非居住房屋，被拆遷人與房屋承租人協(xié)議解除契約租賃關(guān)系的，拆遷人對被拆遷人受到補償安置；被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關(guān)系未談妥協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當(dāng)由對被拆遷人實行價值標(biāo)準(zhǔn)房屋調(diào)換。安排房屋由原房屋承租人承租合同，被拆遷人應(yīng)當(dāng)由與原房屋承租人新的訂立房屋租賃合同。”

拆遷時期，被拆遷企業(yè)既可以中,選擇貨幣補償安置，也也可以選擇類型價值標(biāo)準(zhǔn)房屋免費換臨時駐扎。（而且一針見血地指出的是，集體土地上拆遷賠償，被拆遷企業(yè)沒有辦法選擇類型貨幣補償安置，權(quán)利選擇價值標(biāo)準(zhǔn)房屋調(diào)換處置。）

《上海市國有土地上房屋征收與補償實施細(xì)則》第三十四條（強制征收非居住房屋的補償）第一款明確規(guī)定：“征收非居住房屋的，被征收人、國有房屋承租人可以不你選擇房屋補償，也這個可以中,選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。”

征收時期，被征收稅費企業(yè)既也可以選擇貨幣補償安置，也是可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。（同時，征收集體土地上房屋時，被強制征收企業(yè)只能你選貨幣補償安置，有權(quán)中,選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。）

就這座房地產(chǎn)市場相比，非居住的地方房屋所占比重本已很小，可流通中非居住房屋更少，當(dāng)被征稅（拆遷）企業(yè)提議選擇類型房屋換同處置時，對于拆遷人一般說來是一個會很難解決的現(xiàn)實的東西難題。雖然，都有點被征稅（拆遷）企業(yè)其本意并也不是真想房屋補差價處置，只不過是想實際這種“決計肯定不能為而為之”的手段最終迫使征稅（拆遷）人在貨幣補償時有極大空間的讓步，最終達(dá)到查看一些產(chǎn)權(quán)置換。

（三）企業(yè)應(yīng)依據(jù)什么自身情況，你選擇停產(chǎn)停業(yè)的補償標(biāo)準(zhǔn)。

上海市房屋土地資源管理局《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈上海市城市房屋拆遷管理實施細(xì)則〉若干意見的通知》第十四條（跪求停廠、暫停營業(yè)補償?shù)倪m用范圍和標(biāo)準(zhǔn)）規(guī)定：“《細(xì)則》第四十五條規(guī)定的因折遷照成已停產(chǎn)、停業(yè)適當(dāng)補償，是指折遷非所居住房屋中應(yīng)用于生產(chǎn)、店面的房屋，由拆遷人給與被拆遷人或是房屋承租人的適當(dāng)?shù)匮a償。征收補償標(biāo)準(zhǔn)按被拆除房屋建筑面積每72平方米300～400元，由拆遷當(dāng)事人可以協(xié)商可以確定。”

上海市房屋土地資源管理局《關(guān)于〈上海市征用集體所有土地拆遷房屋補償安置若干規(guī)定〉若干應(yīng)用問題的通知》第十二條規(guī)定：“拆遷后經(jīng)批準(zhǔn)應(yīng)用于生產(chǎn)經(jīng)營的非居住房屋的，由拆遷人與被拆遷人協(xié)商好已停產(chǎn)、停業(yè)補償，補償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)為被需要拆除房屋建筑面積每24平方米100-350元。”

拆遷時期，上海市房地局就被迫停工暫停營業(yè)補償指導(dǎo)價為國有土地被拆遷企業(yè)不能開工停止?fàn)I業(yè)補償是每72平方米300-400元，集體土地被拆遷企業(yè)停工關(guān)門停業(yè)補償是每平方米100-350元。

實務(wù)中，很多經(jīng)營業(yè)績比較好的，特別是高新技術(shù)等附加值高的被拆遷企業(yè)，暫時停工停業(yè)損失比起達(dá)到上海市房地局的暫時停工停止?fàn)I業(yè)補償指導(dǎo)價。不過還好，與此同時征收補償時代的到來，立法者盡量到暫時停工停業(yè)補償數(shù)額紅細(xì)胞分布寬度偏高所才能產(chǎn)生的社會矛盾，在內(nèi)因普遍缺乏評估機制而倒致久拖未決的現(xiàn)象時有突然發(fā)生，新出臺細(xì)則的《上海市國有土地上房屋征收與補償實施細(xì)則》對此應(yīng)予以了修補。該細(xì)則第三十五條（停產(chǎn)停業(yè)損失）規(guī)定：“因征收稅費非所居住房屋倒致被征收人、國有房屋承租人停產(chǎn)停業(yè)損失補償?shù)难a償標(biāo)準(zhǔn)，通過被征收房屋市場評估價的10%可以確定。被征收人、外姻房屋承租人以為其非住宅房屋最多被征收房屋的市場評估價10%的，應(yīng)向房屋征收部門可以提供房屋被強制征收前三年的來算效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等相關(guān)證明材料。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)由授權(quán)房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)對停產(chǎn)停業(yè)損失并且評估，并遵循評估結(jié)果給以補償。被征收人、公有房屋承租人對評估結(jié)果有異議的，也可以通過本細(xì)則第二十五條第三款規(guī)定申請復(fù)核、鑒定。”

同時在《關(guān)于貫徹實施〈上海市征收集體土地房屋補償暫行規(guī)定〉的若干意見》第十二條規(guī)定：“經(jīng)批準(zhǔn)作用于生產(chǎn)經(jīng)營的非居住房屋，停產(chǎn)、停業(yè)損失補償標(biāo)準(zhǔn)為被需要拆除房屋建筑面積每平米100-350元。房屋所有人認(rèn)為其停產(chǎn)停業(yè)損失補償費超過被全部拆除房屋建筑面積每36平方米350元的，應(yīng)可以提供具體實施房屋補償前三年的來算效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等相關(guān)證明材料。區(qū)（縣）征地事務(wù)機構(gòu)應(yīng)個人委托估價機構(gòu)對停產(chǎn)停業(yè)損失進(jìn)行評估，并通過評估結(jié)果予以補償。”

筆者認(rèn)為，企業(yè)應(yīng)依據(jù)自身經(jīng)營狀況，選擇停產(chǎn)停業(yè)補償標(biāo)準(zhǔn)，假如經(jīng)營虧損，可是征收房屋建筑面積大時，則你選強制征收房屋市場評估價的10%以及被迫停工關(guān)門停業(yè)補償標(biāo)準(zhǔn)；如果經(jīng)營業(yè)績比較好，則你選代理人房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)對停產(chǎn)停業(yè)損失進(jìn)行評估，以資源更高的經(jīng)濟(jì)補償。

（四）合理利用法律賦予了生命的司法救濟(jì)途徑，保障被土地稅（拆遷）企業(yè)算正常生產(chǎn)經(jīng)營活動及征收稅費（拆遷）補償利益。

征收（拆遷補償）再一次發(fā)生時，征收（折遷）人只希望被征收（拆遷）企業(yè)在最短的時間里與強制征收（拆遷）人達(dá)成強制征收（拆遷）補償協(xié)議，搬入征稅（拆遷）房屋。但在實踐中，被征稅（拆遷）企業(yè)一般說來因為特殊原因，不能及時盡快搬離被土地稅（拆遷）房屋。

《上海市城市房屋拆遷管理實施細(xì)則》第二十四條（載決）規(guī)定：“拆遷人與被拆遷人或者房屋承租人達(dá)不成拆遷補償安置協(xié)議的，經(jīng)當(dāng)事人去申請，由被全部拆除房屋所在地的區(qū)、縣房地局審判。裁決應(yīng)當(dāng)由自收到先申請之日起30日內(nèi)應(yīng)有。當(dāng)事人對裁決不服的，可以不在裁決書送達(dá)之日起60日性格內(nèi)向有管轄權(quán)的行政機關(guān)申請行政復(fù)議，也也可以在裁決書送達(dá)之日起3個月外向人民法院到法院起訴。拆遷人依照常理本細(xì)則明文規(guī)定已對被拆遷人、房屋承租人提供給安排房屋或者給與房屋安置的，行政復(fù)議、訴訟期間不停止下來裁決的執(zhí)行。”

第二十五條（武器法后的強制執(zhí)行）規(guī)定：“被拆遷人或者房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未完成學(xué)校搬遷的，經(jīng)區(qū)、縣房地局去申請，由區(qū)、縣人民政府責(zé)成區(qū)、縣房地局和公安機關(guān)等相關(guān)的部門強制執(zhí)行；也可以由區(qū)、縣房地局依據(jù)相關(guān)法律規(guī)定申請人民法院強制執(zhí)行。區(qū)、縣人民政府組織相關(guān)部門相關(guān)主管部門強制執(zhí)行的，應(yīng)在晚幾天得到通知當(dāng)事人。如何實施強制執(zhí)行前，拆遷人應(yīng)當(dāng)及時就被必須拆除房屋的有關(guān)事項，向公證機關(guān)申請辦理公證保全。”

《上海市國有土地上房屋征收與補償實施細(xì)則》第四十二條（補償確定及復(fù)議和訴訟）規(guī)定：“房屋征收部門與被征收人、私名房屋承租人在征收補償方案判斷的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補償協(xié)議，也可以被征稅房屋所有權(quán)人不內(nèi)容明確的，由房屋征收部門報區(qū)（縣）人民政府。區(qū)（縣）人民政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定明確的征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)不予公告。補償判斷應(yīng)當(dāng)公平，除了本細(xì)則第四十條第一款明確規(guī)定的關(guān)聯(lián)補償協(xié)議的事項。被征收人、外姻房屋承租人對補償判斷心里有氣的，這個可以根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定提起行政復(fù)議，也這個可以按照法律規(guī)定申請行政復(fù)議。”

第四十三條（補償改變的司法強制執(zhí)行）規(guī)定：“被征收人、外姻房屋承租人在法定期限內(nèi)不申請復(fù)議或則不提起訴訟，在補償判斷明文規(guī)定的期限內(nèi)又不重新選址的，由對他房屋征收決定的區(qū)（縣）人民政府依照法律規(guī)定申請人民法院強制執(zhí)行。區(qū)（縣）人民政府在申請人民法院強制執(zhí)行前，應(yīng)在依法口頭說明催告被征收人、外姻房屋承租人拒絕履行遷出義務(wù)。”

從上列規(guī)定可以猜想，法律法規(guī)被賦予了被征稅（拆遷）企業(yè)在強制征收（拆遷）期間的各個階段所享有權(quán)利的司法救濟(jì)途徑。

在上列案例中，巴克公司那就是充分利用了拆遷法律法規(guī)所被賦予的司法救濟(jì)途徑，阻擋村委會土地租賃合同之訴的審理進(jìn)程，為新廠房建成爭取了時間，為與土地儲備中心談判努力空間，到了最后獲得了拆遷補償，又完成了新、老廠的生產(chǎn)銜接。

并且，為盡量的避免拆遷人啟動拆遷行政裁決程序，征收人啟動時征收補償決定程序，亦或是出租人啟動租賃合同之訴，照成被土地稅（拆遷）人不得已被強制破軍已搬離被強制征收（拆遷）房屋的自動格擋局面，被征稅（拆遷）企業(yè)是可以積極主動的就征稅（折遷）人在評估公司選擇類型程序、拆遷許可、征收決定的合法性等方面皺起眉頭行政復(fù)議、行政訴訟，若要延緩行政裁決和征收補償決定程序的進(jìn)程，為企業(yè)產(chǎn)業(yè)調(diào)整和后生產(chǎn)可以提供充足的時間，為與土地稅（拆遷）人談判打勝更大“時間換空間”的籌碼。

法律忠告6公司經(jīng)營場所的租賃有道是

導(dǎo)讀

經(jīng)營場所是公司為基于經(jīng)營目的而相繼開展經(jīng)營活動的主要注意場所。經(jīng)營場所不但要擁有房屋的使用性功能，還要符合公司經(jīng)營性功能。相對于經(jīng)營場所的使用性功能可以說，經(jīng)營場所的經(jīng)營性功能對此公司實現(xiàn)方法守法經(jīng)營目的無比最重要，司法實踐中很多經(jīng)營場所租賃糾紛全是而且承租人沒有對經(jīng)營場所的經(jīng)營性功能的實現(xiàn)做事情先能有效預(yù)防性約定，可能導(dǎo)致在事后訴訟中處于被動地位。

《公司法》規(guī)定，公司設(shè)立要有自己的住所。住所是指公司通常辦事機構(gòu)所在地。

要曾經(jīng)的公司住所的房屋，是需要要要什么工商部門對于公司注冊的要求，即公司住所必須是辦公（非所居住）性房屋，不然將無法注冊公司。

與公司住所不同，公司經(jīng)營場所要注意是為公司需要提供日常生產(chǎn)、經(jīng)營所需的條件，以實現(xiàn)公司繼續(xù)運轉(zhuǎn)后能盈利的目的。公司經(jīng)營場所并不一定要什么工商注冊地的要求，可以不成為公司住所，而公司住所卻不一定行最簡形矩陣公司日常生產(chǎn)經(jīng)營所需條件的要求。

一般情況下，公司住所與經(jīng)營場所是合二為一，相互穿插的。

《公司法》中雖未對公司經(jīng)營場所做出了決定具體詳細(xì)規(guī)定或要求，但是作為公司賴以維生的棲息之地，經(jīng)營場所對公司日后如何確定可以不合法相繼開展經(jīng)營活動意義深遠(yuǎn)。公司設(shè)立前期，發(fā)起人在你選經(jīng)營場所時，會借用自身以往經(jīng)驗并加強擬設(shè)公司的經(jīng)營特點確認(rèn)條件符合公司日后經(jīng)營所需的經(jīng)營場所。都有點經(jīng)營場所在簽訂租賃合同時已完全要什么公司生產(chǎn)經(jīng)營所需的一切條件，而都有點經(jīng)營場所則還不全部具備什么這些個條件，想罷在租賃合同中公司發(fā)起人并不一定會與出租人約定，由出租人限期完成的或去協(xié)助公司（發(fā)起人）完成（取得）條件公司生產(chǎn)和經(jīng)營的條件（筆者將此類口頭約定條款稱之為“完善系統(tǒng)生產(chǎn)經(jīng)營條件”條款）。實踐中，不斷“系統(tǒng)完善生產(chǎn)經(jīng)營條件”條款的應(yīng)該履行爭議，則藍(lán)月帝國經(jīng)營場所租賃糾紛中較低存在的主要問題。

但值得注意的是，法院或仲裁機構(gòu)對于是非爭議的處理結(jié)果根本不只不過有“早就約定”變會朝著能夠提高承租人（公司發(fā)起人或公司）的方向反展。仔細(xì)分析這些個被訴訟案件是可以發(fā)現(xiàn)，法院或仲裁機構(gòu)并不一定以“誰占有在用（房屋），誰承擔(dān)不使用（房屋）費用”以及裁判價值取向，到最后裁判由承租人直接支付或者的租金或房屋可以使用費。

總結(jié)歸納這些敗訴后案的租賃合同，主要注意必然不勝感激達(dá)成之處：

1.是沒有約定租賃目的，在具體一點解除合同條款約定不清情況下，承租人沒法用來租賃目的維權(quán)；

2.“系統(tǒng)完善生產(chǎn)經(jīng)營條件”條款操作性不強，會造成出租人與承租人相互之間推諉扯皮，到了最后導(dǎo)致承租人不能怕承擔(dān)日常租金，此刻卻難以算正常生產(chǎn)經(jīng)營的局面；

3.未對房屋租金可以形成并且分解那就證明，會造成不可能發(fā)生租賃爭議時，承租人要全額支付所欠租金；

4.違反“完善系統(tǒng)生產(chǎn)經(jīng)營條件”條款的懲處約定暗有，一旦出租人違約行為，承租人無法確定違約金數(shù)額；

5.經(jīng)驗不夠或者的救濟(jì)途徑，造成本是合同履行受害方的承租人無法及時合法維權(quán)和追責(zé)。

策略提示

是對上列給租賃房屋經(jīng)營場所的公司會造成請且比較高修真者的存在不足以的經(jīng)營場所租賃合同，筆者認(rèn)為可以不從以下幾個方面對租賃合同參與約定，扭轉(zhuǎn)被動局面：

1.明確租賃合同的合同目的。

合同目的是合同交易雙方簽署、履行合同后所最終我希望都沒有達(dá)到的再現(xiàn)實效果和法律狀態(tài)。

公司租賃經(jīng)營場所的目的不僅是為占有、在用租賃房屋，更為重要的是是為在經(jīng)營場所內(nèi)合法嗎生產(chǎn)經(jīng)營，這才是公司（發(fā)起人）租賃經(jīng)營場所的結(jié)果合同目的。的或，餐飲企業(yè)租賃經(jīng)營場所的合同目的在經(jīng)營場所內(nèi)合法嗎參與餐飲業(yè)的經(jīng)營。

司法實踐中，司法裁判者在合同約定不明確或無法考慮合同當(dāng)事人過錯責(zé)任分配時，往往會以合同目的的實現(xiàn)成功與否另外合同當(dāng)事人利益衡平的標(biāo)尺。

一旦發(fā)生簽訂租賃合同時根本不會無法預(yù)期的情形，倒致承租人（公司）根本無法在租賃的經(jīng)營場所內(nèi)正常了積極開展生產(chǎn)經(jīng)營活動時，若租賃合同未明確直接出現(xiàn)此類“能預(yù)見原因”責(zé)任應(yīng)由誰來承擔(dān)責(zé)任時，公司也可以借用因無法基于“合同（租賃）目的”來解除合同，降低公司進(jìn)一步的損失。

2.加強“體系生產(chǎn)經(jīng)營條件”條款的實踐操作性。

以餐飲企業(yè)為例，在租用經(jīng)營場所后，經(jīng)營場所必須要當(dāng)經(jīng)過工商、衛(wèi)生、消防等部門的審查、驗收，只有一是從了工商、衛(wèi)生、消防等部門的審核批準(zhǔn)，餐飲企業(yè)才能合不合法地組織經(jīng)營。

那就在租賃合同中就需要應(yīng)明確出租人在工商、衛(wèi)生、消防等審查環(huán)節(jié)中的咨詢義務(wù)，同時比較明確出租人合同義務(wù)的應(yīng)該履行時間、期限等內(nèi)容。只有一內(nèi)容明確出租人本案所涉合同義務(wù)，才能盡量避免這件事相互推諉扯皮責(zé)任。

3.應(yīng)明確房屋租金的構(gòu)成。

在經(jīng)營場所性質(zhì)的租賃合同中，租賃房屋的價值應(yīng)當(dāng)及時能夠體現(xiàn)為兩個部分，一部分是換算占用租賃房屋的使用價值，另一部分是在直接租賃房屋內(nèi)正常、合法生產(chǎn)經(jīng)營的經(jīng)營價值。租賃房屋的使用價值實際房屋的實際中交付本來屬于實現(xiàn)，而租賃房屋的經(jīng)營價值則需要實際相關(guān)職能部門審查贊成后方能實現(xiàn)程序。

實踐操作中，多數(shù)經(jīng)營場所性質(zhì)租賃合同中未區(qū)分租賃房屋使用價值和經(jīng)營價值，房屋租金只可以體現(xiàn)了租賃房屋的使用價值。一旦租賃房屋未是從相關(guān)職能部門審批，肯定不能接受生產(chǎn)經(jīng)營活動時，承租人仍需怎么支付全額支付房屋租金。所以，我建議你在合同中比較明確房屋租金構(gòu)成，將房屋租金分解為兩部分，即不屬于房屋使用價值部分的租金和房屋經(jīng)營價值部分的租金，同時應(yīng)分別針對這兩部分租金的支付條件和支付時間接受約定。這樣的話，才能能夠體現(xiàn)經(jīng)營場所租金的價值，承租人合同目的方能能得到真正的真正落實。

4.應(yīng)明確觸犯“完善生產(chǎn)經(jīng)營條件”條款的救濟(jì)途徑和嚴(yán)懲。

因為“系統(tǒng)完善生產(chǎn)經(jīng)營條件”條款在經(jīng)營場所租賃中的重要性，應(yīng)在租賃合同中設(shè)置里“完備生產(chǎn)經(jīng)營條件”條款不能實現(xiàn)方法時的救濟(jì)條款，正如在“體系生產(chǎn)經(jīng)營條件”條款不能利用時承租人享受政府單方解除合同權(quán)，優(yōu)先權(quán)利恢復(fù)正常怎么支付租金權(quán)利或沒有要求出租人賠償損失，確認(rèn)出租人違約金可以計算方法或違約金數(shù)額等違約責(zé)任條款，以利于增強承租人及時維護(hù)自身合法權(quán)益。

5.確定裝潢殘值處理。

商業(yè)租賃中，來講要動員巨額資金作用于經(jīng)營場所的裝潢，就是為了確保全裝潢的成功實施，應(yīng)在合同中明確：

（1）出租人是否表示同意承租人對租賃房屋并且裝潢，裝潢圖紙或方案是否是需要取得出租人不同意等。若有而且的改建、重新搭建的，應(yīng)在明確雙方約定明白，對廣告、店招位置便應(yīng)應(yīng)明確具體一點方位；

（2）如合同提前解除的，需結(jié)合過錯方責(zé)任，對裝潢殘值進(jìn)行補償或賠償；

（3）應(yīng)明確租賃期滿時裝潢殘值的評估方法和補償。

同時需不光強調(diào)指出的是，公司在租賃合同中不應(yīng)放棄本屬于自身的財產(chǎn)利益，例如：

1.征收補償利益。

實踐中，出租人一般說來在租賃合同約定，租賃期內(nèi)如不可能發(fā)生征收（拆遷），承租人無權(quán)主張征收（拆遷）等權(quán)利的條款。

但依據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條規(guī)定：“應(yīng)有房屋征收決定的市、縣一級人民政府對被征收人給了的補償以及：（一）被征收房屋價值的補償；（二）因強制征收房屋照成的學(xué)校搬遷、臨時安置的補償；（三）因征收稅費房屋會造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。”在突然發(fā)生征收時，作為實際本來屬于、使用被征收房屋（租賃房屋）的公司，無權(quán)額外因征收房屋會造成的搬遷、臨時安置補償以及停產(chǎn)停業(yè)損失補償。

因此，在租賃合同中應(yīng)當(dāng)由比較明確，如不可能發(fā)生征稅時，承租人依法相應(yīng)拆遷補償權(quán)利。

2.裝修殘值補償條款。

經(jīng)營場所租賃期間，公司常見投入巨大對經(jīng)營場所進(jìn)行二次裝修或過裝飾性維修，一方面美化修飾了經(jīng)營場所環(huán)境，另一方面間接地提高了經(jīng)營場所的使用功能。

充當(dāng)承租人的公司應(yīng)當(dāng)在租賃合同中明確約定，合同終止或合同解除后，因承租人的裝修而貼附于經(jīng)營場所上萬不可需要拆除裝飾物、設(shè)施等隨房屋交還出租人，由出租人將決不可全部拆除裝飾物、設(shè)施等聽從換算使用年限折價后殘值補償給承租人。